Äquivalenzzahl
Auch: Äquivalenzbetrag-Faktor
Die Äquivalenzzahl ist ein fester Umrechnungsfaktor (in Euro je Quadratmeter), mit dem in den reinen Flächenmodellen einzelner Bundesländer die Grundstücks- und Gebäudefläche einer Immobilie in einen sogenannten Äquivalenzbetrag umgerechnet wird – die Grundlage für die weitere Grundsteuerberechnung.
Ausführliche Erklärung
Im Zuge der Grundsteuerreform 2022 konnten die Bundesländer aufgrund der Länderöffnungsklausel vom bundeseinheitlichen, wertabhängigen "Bundesmodell" abweichen. Mehrere Länder – darunter Bayern (reines Flächenmodell), Hamburg (Wohnlagemodell), Niedersachsen (Flächen-Lage-Modell) und Hessen (Flächen-Faktor-Verfahren) – haben sich stattdessen für flächenbezogene Modelle entschieden, die bewusst auf werthaltige Größen wie Bodenrichtwert oder Nettokaltmiete verzichten.
In diesen Flächenmodellen wird die Grundsteuer nicht anhand des Immobilienwerts, sondern anhand der reinen Fläche berechnet. Dazu werden die Grundstücksfläche und die Gebäude- bzw. Wohn-/Nutzfläche jeweils mit einer gesetzlich festgelegten Äquivalenzzahl multipliziert, um den Äquivalenzbetrag zu ermitteln. In Bayern beträgt die Äquivalenzzahl nach Art. 3 BayGrStG 0,04 Euro je Quadratmeter für Grund und Boden und 0,50 Euro je Quadratmeter für Gebäudeflächen. Der so ermittelte Äquivalenzbetrag wird anschließend mit der Grundsteuermesszahl und dem gemeindlichen Hebesatz multipliziert, um die tatsächlich zu zahlende Grundsteuer zu erhalten.
Wichtig für die Praxis: Im Bundesmodell, das die Mehrheit der Länder anwendet, gibt es keine Äquivalenzzahlen – dort basiert die Bewertung auf Bodenrichtwert, (fiktiver) Nettokaltmiete, Grundstücksfläche, Gebäudeart und Alter. Makler und Berater müssen daher je nach Belegenheit der Immobilie prüfen, welches Landesmodell (und damit welche Berechnungslogik) einschlägig ist.
Beispiel aus der Praxis
Ein Einfamilienhaus in Bayern steht auf einem 500 m² großen Grundstück und hat eine Wohnfläche von 140 m². Der Äquivalenzbetrag für den Grund und Boden beträgt 500 × 0,04 Euro = 20 Euro, für das Gebäude 140 × 0,50 Euro = 70 Euro, insgesamt also 90 Euro. Dieser Betrag wird anschließend mit der Grundsteuermesszahl und dem örtlichen Hebesatz multipliziert.
Rechtsgrundlage
- Art. 3 BayGrStG – Festlegung der Äquivalenzzahlen im bayerischen Flächenmodell (0,04 Euro/m² Boden, 0,50 Euro/m² Gebäude).
- Vergleichbare, aber abweichende Regelungen bestehen in den Grundsteuergesetzen weiterer Länder mit eigenem Flächenmodell; im Bundesmodell (Bewertungsgesetz, Siebenter Abschnitt) sind keine Äquivalenzzahlen vorgesehen.