Baulastenverzeichnis

Eine Baulast ist eine freiwillig übernommene, öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, ein bestimmtes Tun, Dulden oder Unterlassen auf seinem Grundstück zu gewährleisten, das für die Zulässigkeit eines Bauvorhabens (auf dem eigenen oder einem Nachbargrundstück) erforderlich ist. Typische Baulasten sind:

• Abstandsflächenbaulast: Duldung, dass die Abstandsfläche eines Nachbargebäudes auf das eigene Grundstück übertragen wird.
• Vereinigungsbaulast: Mehrere Flurstücke werden baurechtlich wie ein Grundstück behandelt.
• Wegerecht/Zufahrtsbaulast: Sicherung der Erschließung eines Hinterliegergrundstücks über ein Vordergrundstück.
• Stellplatzbaulast: Sicherung notwendiger Stellplätze auf einem anderen Grundstück.

Für Makler ist die Einsicht ins Baulastenverzeichnis ein Pflichtschritt der Objektprüfung, da Baulasten nicht im Grundbuch stehen und daher bei alleiniger Grundbuchprüfung übersehen werden. Baden-Württemberg und Bayern kennen kein Baulastenverzeichnis in diesem Sinne – dort werden vergleichbare Verpflichtungen über das Grundbuch (Dienstbarkeiten) oder gar nicht in dieser Form geregelt, was bundeslandspezifische Unterschiede in der Prüfungspraxis erfordert.

Eine Baulast bleibt bestehen, bis sie durch schriftlichen Verzicht der Behörde gelöscht wird – ein Eigentümerwechsel hebt sie nicht auf. Käufer sollten daher vor Erwerb stets eine aktuelle Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis einholen, da eingetragene Baulasten die bauliche Nutzbarkeit und den Wert des Grundstücks erheblich beeinflussen können.

Ein Grundstück grenzt so eng an das Nachbargrundstück, dass die gesetzlich vorgeschriebene Abstandsfläche des geplanten Gebäudes nicht eingehalten werden kann. Der Nachbar übernimmt eine Abstandsflächenbaulast zugunsten des Baugrundstücks, die im Baulastenverzeichnis der Gemeinde eingetragen wird und damit die Genehmigungsfähigkeit des Bauvorhabens sichert.