Beschlussvollzugspflicht

Für Makler ist die Beschlussvollzugspflicht relevant, weil eine nachlässige Umsetzung von Beschlüssen (z. B. beschlossene, aber nicht durchgeführte Sanierungen) den Zustand und Wert einer Immobilie unmittelbar beeinträchtigt.

Inhalt der Pflicht:

• Der Verwalter muss Beschlüsse ohne unnötige Verzögerung umsetzen, sobald sie wirksam und nicht mit aufschiebender Wirkung angefochten sind.
• Dazu gehören z. B. die Beauftragung von Handwerkern nach einem Sanierungsbeschluss, die Umsetzung von Änderungen im Wirtschaftsplan oder die Durchsetzung von Hausordnungsregelungen.
• Bei laufender Anfechtungsklage gegen einen Beschluss hat diese grundsätzlich keine aufschiebende Wirkung – der Verwalter muss den Beschluss trotzdem vollziehen, sofern das Gericht nicht ausnahmsweise eine einstweilige Anordnung trifft.
• Unterlässt der Verwalter den Vollzug ohne triftigen Grund, kann dies eine Pflichtverletzung darstellen, die Schadensersatzansprüche der Gemeinschaft oder einzelner Eigentümer sowie eine Abberufung aus wichtigem Grund begründen kann.
• Der Verwalter muss bei der Umsetzung auch technische, wirtschaftliche und rechtliche Sorgfalt walten lassen (Auswahl geeigneter Firmen, wirtschaftliche Angebote einholen).

Praxisrelevanz für Makler: Bei der Prüfung von Protokollen sollte nicht nur auf gefasste Beschlüsse, sondern auch auf deren tatsächlichen Umsetzungsstand geachtet werden – ein Beschluss ohne Vollzug bedeutet für den Käufer ein offenes Risiko (z. B. unerledigte Sanierungspflichten).

Die Eigentümerversammlung beschließt im Frühjahr die Erneuerung der Heizungsanlage. Bis zum Herbst hat der Verwalter jedoch noch keine Angebote eingeholt und keinen Auftrag vergeben. Ein Eigentümer mahnt die Umsetzung an; bleibt der Verwalter weiter untätig, verletzt er seine Beschlussvollzugspflicht und riskiert Schadensersatzforderungen sowie seine Abberufung.