Briefhypothek
Auch: Hypothekenbrief-Hypothek
Die Briefhypothek ist eine Form der Hypothek, bei der das Grundbuchamt zusätzlich zur Eintragung im Grundbuch einen Hypothekenbrief ausstellt. Dieser Brief verkörpert das Recht und erleichtert dessen Übertragung, da die Abtretung teils ohne erneute Grundbucheintragung möglich ist.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist die Briefhypothek heute eher von historischer Bedeutung, da in der Praxis fast ausschließlich die Buchhypothek bzw. – noch häufiger – die Grundschuld (meist als Briefgrundschuld) zur Kreditsicherung verwendet wird. Dennoch tauchen Briefhypotheken bei älteren Grundbuchauszügen und Bestandsimmobilien noch auf.
Wesentliche Merkmale:
- Der Hypothekenbrief ist eine Urkunde, die das dingliche Recht verbrieft (§ 1116 BGB). Die Übertragung der Forderung samt Hypothek erfolgt durch Abtretungserklärung und Übergabe des Briefs (§ 1154 BGB) – eine Grundbuchänderung ist dafür nicht zwingend erforderlich, was den Rechtsverkehr beschleunigt, aber auch Risiken birgt (Briefverlust, gutgläubiger Erwerb).
- Der Ausschluss der Brieferteilung muss ausdrücklich vereinbart und eingetragen werden (§ 1116 Abs. 2 BGB) – ohne diese Vereinbarung ist die Hypothek im Zweifel eine Briefhypothek.
- Bei Immobilienverkäufen mit noch bestehenden Briefhypotheken ist der Verbleib des Hypothekenbriefs zu klären: Zur Löschung im Grundbuch muss der Brief regelmäßig vorgelegt werden (§ 41 GBO); ist er verloren, ist ein Aufgebotsverfahren zur Kraftloserklärung nach § 1162 BGB notwendig, was Zeit kostet.
- Aufgrund der geringeren Praxisbedeutung raten Banken heute nahezu ausnahmslos zur Grundschuld statt zur Hypothek, da diese flexibler nutzbar (nicht akzessorisch an eine bestimmte Forderung gebunden) und einfacher zu handhaben ist.
Praxistipp für Makler: Taucht im Grundbuchauszug eine Briefhypothek auf, sollte vor Beurkundung geklärt werden, ob der Brief noch vorhanden und die Löschung fristgerecht möglich ist, um Verzögerungen beim Notartermin zu vermeiden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Reihenhaus aus den 1980er-Jahren ist noch mit einer Briefhypothek zugunsten einer längst abgelösten Bausparkasse belastet. Beim Verkauf stellt sich heraus, dass der Hypothekenbrief nicht mehr auffindbar ist. Zur Löschung muss der Verkäufer ein gerichtliches Aufgebotsverfahren zur Kraftloserklärung der Urkunde einleiten, bevor der Notar den Kaufvertrag lastenfrei abwickeln kann.
Rechtsgrundlage
- § 1116 BGB – Erteilung des Hypothekenbriefs bzw. Ausschluss der Brieferteilung.
- § 1117 BGB – Entstehung der Hypothek bei Brieferteilung (Übergabe bzw. Übergabesurrogat).
- § 56 GBO – Verfahrensvorschriften zur Ausstellung des Hypothekenbriefs durch das Grundbuchamt.