Gästehaus

Gästehäuser bilden eine kleinere Variante des Beherbergungsgewerbes und liegen zwischen der klassischen Ferienwohnung und dem Hotel: Sie bieten mehrere Gästezimmer, häufig mit gemeinsam genutzten Bereichen wie Frühstücksraum oder Küche, und werden oft von Privatpersonen oder kleinen Familienbetrieben geführt. Immobilienwirtschaftlich zählen Gästehäuser zu den kleinen Betrieben des Beherbergungsgewerbes, die bauplanungsrechtlich nach § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO auch in reinen Wohngebieten ausnahmsweise zulassungsfähig sein können, sofern sie sich nach Größe und Charakter in die Wohnnutzung einfügen.

Für die Bewertung und Vermarktung von Gästehäusern sind relevant:

• Zimmerzahl und Auslastungspotenzial: Kleine Einheiten mit fünf bis fünfzehn Zimmern sind typisch.
• Genehmigungslage: Neben der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit sind bauordnungsrechtliche Anforderungen (Brandschutz, Rettungswege, Barrierefreiheit) sowie ggf. eine gaststättenrechtliche Erlaubnis bei Ausschank von Getränken zu prüfen.
• Betriebsform: Gästehäuser werden entweder im Eigenbetrieb geführt oder über einen Pachtvertrag an einen Betreiber überlassen.
• Standortfaktoren: Tourismusregionen, Kur- und Erholungsorte sowie Städte mit hoher Übernachtungsnachfrage sind typische Standorte.

Beim Verkauf eines Gästehauses als Betriebsimmobilie ist zu unterscheiden zwischen dem Verkauf der Immobilie (Asset Deal) und der Übernahme des laufenden Betriebs samt Inventar, Personal und Gästebuchungen (Betriebsübergang nach § 613a BGB, falls Arbeitnehmer übernommen werden).

Ein Ehepaar betreibt in einem Kurort ein Gästehaus mit acht Zimmern und eigenem Frühstücksraum. Beim Verkauf an einen Nachfolger werden sowohl die Immobilie als auch das laufende Buchungsgeschäft und die Betriebsausstattung mit übertragen.