Gebäudeeigentum
Auch: Gebäudeeigentum nach DDR-Recht · selbständiges Gebäudeeigentum
Gebäudeeigentum bezeichnet den in Deutschland grundsätzlich systemfremden Fall, dass ein Gebäude nicht dem Eigentümer des Grundstücks gehört, sondern einer anderen Person zusteht. Diese Trennung von Grund und Gebäude widerspricht dem im BGB geltenden Grundsatz "Gebäude folgt dem Grundstück" (§ 94 BGB) und stammt fast ausschließlich aus dem Recht der ehemaligen DDR.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist Gebäudeeigentum vor allem in Ostdeutschland relevant, wo es auch nach der Wiedervereinigung fortbesteht und beim Immobilienverkauf besondere Sorgfalt erfordert:
- Historischer Hintergrund: Das Zivilgesetzbuch der DDR (ZGB) erlaubte selbständiges Gebäudeeigentum unabhängig vom Grundeigentum, etwa wenn Bürger auf staatlichem oder genossenschaftlichem Boden (z. B. in Kleingartenanlagen, auf volkseigenem Grund oder LPG-Flächen) mit staatlicher Zustimmung ein Eigenheim errichteten. Das Gebäude wurde eigenständiges Eigentum, unabhängig davon, wem das Grundstück gehörte.
- Fortbestand nach der Wiedervereinigung: Art. 231 § 5 EGBGB ordnet an, dass solches selbständiges Gebäudeeigentum als Recht besonderer Art fortbesteht, bis es durch Ankauf des Grundstücks, Bestellung eines Erbbaurechts oder ein Verfahren nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz (SachenRBerG) bereinigt wird.
- Grundbuchtechnik: Für das Gebäudeeigentum wird ein eigenes Grundbuchblatt (Gebäudegrundbuch) geführt, getrennt vom Grundbuchblatt des Grundstücks. Beim Verkauf muss der Makler daher zwei Grundbücher prüfen – das des Grundstücks und das des Gebäudes – und klären, ob und wie das Nutzungsverhältnis zwischen Grundstückseigentümer und Gebäudeeigentümer geregelt ist (häufig über einen Nutzungsvertrag nach DDR-Recht oder eine später vereinbarte Dienstbarkeit).
- Praxisrelevanz: Ein Verkauf des Gebäudes allein ist möglich, führt aber zu einer wirtschaftlich unbefriedigenden Lage, solange keine gesicherte Nutzungsberechtigung am Grundstück besteht. Käufer und finanzierende Banken bestehen daher meist auf einer Bereinigung, etwa durch Erwerb des Grundstücks oder Bestellung eines Erbbaurechts, bevor sie den Erwerb finanzieren.
- Auslaufmodell: Da das SachenRBerG die endgültige Bereinigung solcher Fälle ermöglicht und viele Fälle in den letzten drei Jahrzehnten bereits gelöst wurden, wird echtes DDR-Gebäudeeigentum zunehmend seltener, taucht aber in der Praxis bei älteren Objekten in den neuen Bundesländern noch auf.
Beispiel aus der Praxis
Ein Ehepaar hatte 1985 auf einem volkseigenen Grundstück in Brandenburg mit staatlicher Genehmigung ein Eigenheim errichtet. Nach der Wende blieb das Grundstück im Eigentum der Kommune, während das Ehepaar als Gebäudeeigentümer im gesonderten Gebäudegrundbuch eingetragen ist. Beim Verkauf muss der Makler klären, ob die Kommune bereit ist, das Grundstück zu verkaufen oder ein Erbbaurecht zu bestellen, damit der Käufer eine gesicherte Rechtsposition sowohl am Gebäude als auch am Grund erhält.
Rechtsgrundlage
- Art. 231 § 5 EGBGB – Überleitungsvorschrift, die den Fortbestand von selbständigem Gebäudeeigentum aus DDR-Recht regelt.
- §§ 288 ff. ZGB der DDR (außer Kraft, aber rechtshistorisch maßgeblich) – ursprüngliche Grundlage des selbständigen Gebäudeeigentums.
- Sachenrechtsbereinigungsgesetz (SachenRBerG) – Verfahren zur endgültigen Zusammenführung von Grundstücks- und Gebäudeeigentum, u. a. durch Ankaufsrecht oder Bestellung eines Erbbaurechts.