Gemeinnützigkeit
Auch: Wohngemeinnützigkeit · Gemeinnütziger Zweck
Gemeinnützigkeit bezeichnet die steuerlich anerkannte, selbstlose Förderung der Allgemeinheit durch eine Körperschaft. Seit dem 1. Januar 2025 kann auch die dauerhaft vergünstigte Vermietung von Wohnraum an bedürftige Personen ("Wohngemeinnützigkeit") als gemeinnütziger Zweck anerkannt werden.
Ausführliche Erklärung
Nach § 51 ff. AO ist eine Körperschaft (z. B. Verein, Stiftung, GmbH) steuerbegünstigt, wenn sie ausschließlich und unmittelbar gemeinnützige, mildtätige oder kirchliche Zwecke verfolgt. § 52 AO listet die als gemeinnützig anerkannten Zwecke abschließend auf. Für die Immobilienbranche war lange Zeit unklar, ob und wie die reine Bereitstellung günstigen Wohnraums als gemeinnützig gelten kann, nachdem die frühere Wohnungsgemeinnützigkeit 1990 abgeschafft worden war.
Mit dem Jahressteuergesetz 2024 wurde zum 1. Januar 2025 in § 52 Abs. 2 Nr. 27 AO die "Förderung wohngemeinnütziger Zwecke" als neuer gemeinnütziger Zweck eingeführt (Wiedereinführung der sogenannten Wohngemeinnützigkeit). Begünstigt ist danach die dauerhaft vergünstigte Vermietung von Wohnraum an Personen, deren Einkommen bestimmte Grenzen nicht überschreitet (Anknüpfung an § 53 Nr. 2 AO, u. a. Bezug von Personen mit Einkommen bis zum Fünf- bzw. Sechsfachen des Sozialhilfe-Regelsatzes). Zentrale Voraussetzung ist, dass die verlangte Miete dauerhaft unter der marktüblichen Vergleichsmiete liegt – nur dann liegt die für die Gemeinnützigkeit erforderliche Förderung der Allgemeinheit vor.
Für Körperschaften, die diese Voraussetzungen erfüllen, ergeben sich Vorteile bei Körperschaft- und Gewerbesteuer sowie regelmäßig bei der Grundsteuer, sofern die jeweiligen Landesgesetze entsprechende Befreiungen vorsehen. Im Gegenzug unterliegen gemeinnützige Körperschaften engen Bindungen: Die erzielten Überschüsse dürfen grundsätzlich nicht an Mitglieder oder Gesellschafter ausgeschüttet, sondern müssen zeitnah für den satzungsmäßigen Zweck verwendet werden (Grundsatz der Selbstlosigkeit und Vermögensbindung, §§ 55, 61 AO).
Beispiel aus der Praxis
Eine gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft vermietet Wohnungen dauerhaft zu 70 % der ortsüblichen Vergleichsmiete an Haushalte mit geringem Einkommen. Erfüllt sie die formalen Voraussetzungen (Satzung, tatsächliche Geschäftsführung, Einkommensgrenzen der Mieter), kann sie als gemeinnützig anerkannt werden und ist mit den entsprechenden Erträgen von der Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit.
Rechtsgrundlage
- § 51 AO – Allgemeine Voraussetzungen der Steuerbegünstigung wegen Verfolgung gemeinnütziger Zwecke.
- § 52 Abs. 2 Nr. 27 AO – seit 1. Januar 2025: Förderung wohngemeinnütziger Zwecke als eigener gemeinnütziger Zweck.
- §§ 55, 61 AO – Grundsätze der Selbstlosigkeit und Vermögensbindung.