Gesamtabrechnung
Auch: Gesamtjahresabrechnung
Die Gesamtabrechnung ist die Zusammenstellung aller tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft in einem Abrechnungszeitraum. Sie bildet die Grundlage, aus der anschließend die individuellen Einzelabrechnungen für jeden Eigentümer abgeleitet werden.
Ausführliche Erklärung
Die Jahresabrechnung einer WEG besteht üblicherweise aus zwei Bausteinen: der Gesamtabrechnung und den darauf aufbauenden Einzelabrechnungen. Die Gesamtabrechnung erfasst sämtliche im Abrechnungszeitraum tatsächlich geflossenen Zahlungen der Gemeinschaft – etwa für Versicherungen, Hausmeisterdienste, Energie des Gemeinschaftseigentums, Verwaltervergütung und Instandhaltungsmaßnahmen – sowie die eingegangenen Hausgeldzahlungen.
Wichtig für die Maklerpraxis:
- Reine Ist-Rechnung: Anders als der Wirtschaftsplan (Prognose) bildet die Gesamtabrechnung ausschließlich tatsächlich geflossene Beträge ab, keine geplanten Kosten.
- Kein Beschlussgegenstand mehr im eigentlichen Sinne: Seit der WEG-Reform (WEMoG, in Kraft seit 1.12.2020) beschließt die Eigentümerversammlung nach § 28 Abs. 2 WEG nicht mehr über die Genehmigung der gesamten Abrechnung, sondern über die aus ihr resultierende Nachschuss- oder Erstattungspflicht jedes einzelnen Eigentümers (Abrechnungsspitze).
- Grundlage für Kaufentscheidungen: Käufer und deren Finanzierer prüfen die letzten Gesamtabrechnungen, um die tatsächliche Kostenstruktur der Immobilie und die Instandhaltungspraxis der Gemeinschaft einzuschätzen.
- Prüfungspflicht: Die Gesamtabrechnung sollte rechnerisch und sachlich nachvollziehbar sein; Kassenprüfer prüfen sie häufig vor der Versammlung stichprobenartig.
Beispiel aus der Praxis
Eine Hausverwaltung erstellt für das Wirtschaftsjahr 2025 eine Gesamtabrechnung über 180.000 Euro Gesamtausgaben (Betriebskosten, Instandhaltung, Verwaltervergütung) und 185.000 Euro eingegangene Hausgeldzahlungen. Aus dieser Gesamtabrechnung leitet sie anschließend die Einzelabrechnung jedes der 30 Eigentümer nach dem vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel ab.
Rechtsgrundlage
- § 28 Abs. 2 WEG – Pflicht des Verwalters, nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung zu erstellen.
- § 28 Abs. 3 WEG – Regelungen zur Fälligkeit und zur Art der Erfüllung von Forderungen aus Wirtschaftsplan und Abrechnung.