Hybridversammlung
Auch: Präsenz-Online-Mischversammlung · Hybride Eigentümerversammlung
Die Hybridversammlung kombiniert eine physische Präsenzversammlung mit der Möglichkeit, per Video- und Audioübertragung online teilzunehmen und Stimmrechte auszuüben. Sie wurde durch die WEG-Reform 2020 ermöglicht und hat sich seither in der Praxis etabliert.
Ausführliche Erklärung
Nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG kann die Eigentümerversammlung beschließen, dass Eigentümer auch ohne physische Anwesenheit im Versammlungsort per elektronischer Kommunikation (Bild- und Tonübertragung) an der Versammlung teilnehmen und ihr Stimmrecht ausüben können. Wichtig ist dabei:
- Abgrenzung zur rein virtuellen Versammlung: Die Hybridversammlung ergänzt lediglich die Präsenzversammlung um eine Online-Teilnahmemöglichkeit und kann bereits nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG per einfachem Mehrheitsbeschluss eingeführt werden. Eine rein virtuelle Versammlung ganz ohne physischen Versammlungsort war ursprünglich nur mit Zustimmung aller Eigentümer möglich; seit Inkrafttreten des § 23 Abs. 1a WEG am 17.10.2024 kann sie mit einer qualifizierten Mehrheit von mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen für einen Zeitraum von bis zu drei Jahren beschlossen werden.
- Technische Anforderungen: Die Gemeinschaft muss eine verlässliche technische Infrastruktur sicherstellen (Identitätsprüfung, Verbindungsqualität, Möglichkeit zur Wortmeldung und Abstimmung), damit Online-Teilnehmer gleichwertig am Geschehen teilhaben können.
- Beschlussfassung zur Einführung: Die Zulassung der Online-Teilnahme selbst ist ein Beschlussgegenstand; die Gemeinschaft kann etwa eine Verfahrensordnung (Beschluss-Sammlung, technische Anbieter) festlegen.
- Praxisvorteile: Höhere Teilnahmequote, geringerer Reiseaufwand für auswärtige Eigentümer, größere Flexibilität – besonders bei Ferienimmobilien oder Kapitalanlegern mit Wohnsitz fernab der Immobilie relevant.
- Risiken: Technische Ausfälle können zu Anfechtungsrisiken führen, wenn Online-Teilnehmer faktisch von der Abstimmung ausgeschlossen werden; eine sorgfältige Dokumentation ist daher wichtig.
Für Makler ist die Hybridversammlung ein Argument gegenüber Kapitalanlegern und auswärtigen Eigentümern, da sie die Verwaltung der Immobilie aus der Distanz erleichtert und die tatsächliche Beteiligung an Gemeinschaftsentscheidungen erhöht.
Beispiel aus der Praxis
Eine Eigentümergemeinschaft beschließt, künftig Hybridversammlungen durchzuführen. Bei der nächsten Versammlung nehmen 15 Eigentümer persönlich im Gemeinschaftsraum teil, während 8 weitere Eigentümer – darunter mehrere Kapitalanleger aus anderen Bundesländern – per Videokonferenz zugeschaltet sind und live mitstimmen.
Rechtsgrundlage
- § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG – Zulässigkeit der Online-Teilnahme an der Eigentümerversammlung neben der Präsenzteilnahme (per einfachem Mehrheitsbeschluss).
- § 23 Abs. 1a WEG – Zulässigkeit der rein virtuellen Eigentümerversammlung ohne physischen Versammlungsort, seit 17.10.2024, mit qualifizierter Mehrheit von mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen für maximal drei Jahre.