Konkurrenzschutz

Bei der Gewerberaummiete geht die Rechtsprechung davon aus, dass der Vermieter dem Mieter einen gewissen Schutz vor branchengleicher Konkurrenz im selben Objekt schuldet – als vertragliche Nebenpflicht, die sich aus der Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Interessen des Vertragspartners (§ 241 Abs. 2 BGB) in Verbindung mit der Pflicht zur Erhaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache (§ 535 BGB) ableitet. Diese Konkurrenzschutzpflicht besteht grundsätzlich auch dann, wenn sie im Mietvertrag nicht ausdrücklich vereinbart wurde.

Wesentliche Aspekte:

• Reichweite: Geschützt wird der Mieter vor einer Vermietung an einen Betrieb mit im Kern gleichem oder eng verwandtem Sortiment bzw. Leistungsangebot innerhalb desselben Gebäudes, Einkaufszentrums oder derselben wirtschaftlichen Einheit. Der Vermieter ist jedoch nicht verpflichtet, dem Mieter jeglichen fühlbaren Wettbewerb – etwa in der unmittelbaren Nachbarschaft außerhalb des Objekts – fernzuhalten; maßgeblich ist stets eine Abwägung im Einzelfall.
• Vertragliche Konkretisierung: In der Praxis wird der Konkurrenzschutz häufig durch ausdrückliche Klauseln präzisiert (z. B. Beschränkung auf bestimmte Warengruppen, Sortimentslisten), um Streit über Reichweite und Grenzen zu vermeiden.
• Zusammenspiel mit Betriebspflicht und Sortimentsbindung: Verpflichtet der Mietvertrag den Mieter zugleich zu einer Betriebspflicht mit fester Sortimentsbindung, kann ein gleichzeitiger formularvertraglicher Ausschluss des Konkurrenzschutzes unwirksam sein, da der Mieter sonst einseitig gebunden würde, ohne selbst geschützt zu sein.
• Rechtsfolgen bei Verletzung: Verstößt der Vermieter gegen die Konkurrenzschutzpflicht, kommen als Rechtsfolgen Mietminderung, Schadensersatz oder – bei erheblicher Beeinträchtigung – ein Recht zur außerordentlichen Kündigung in Betracht.

Für Makler ist der Konkurrenzschutz vor allem bei der Vermittlung von Gewerbeflächen in Einkaufszentren, Fachmarktzentren oder Gewerbehöfen relevant, da eine unzureichend geregelte Konkurrenzschutzklausel spätere Streitigkeiten zwischen Vermieter und mehreren Mietern desselben Objekts begünstigen kann.

In einem Fachmarktzentrum betreibt ein Mieter eine Bäckereifiliale. Vermietet der Vermieter eine weitere freie Fläche im selben Zentrum an eine zweite Bäckereikette, kann der erste Mieter sich unter Berufung auf den Konkurrenzschutz gegen diese Vermietung wenden, sofern keine wirksame vertragliche Regelung etwas anderes vorsieht.