Küchenablöse (Mietwohnung)

Hat ein Mieter auf eigene Kosten eine Einbauküche installiert, steht ihm grundsätzlich das Wegnahmerecht zu – er dürfte die Küche beim Auszug ausbauen und mitnehmen. In der Praxis ist ein Ausbau jedoch oft unwirtschaftlich und aufwendig. Deshalb einigen sich Vormieter und Nachmieter häufig auf eine Ablösevereinbarung: Der Nachmieter zahlt dem Vormieter einen Betrag, im Gegenzug verbleibt die Küche in der Wohnung und geht in das Eigentum des Nachmieters über.

Diese Ablösevereinbarung ist rechtlich ein eigenständiger Kaufvertrag zwischen den beiden Mietern, unabhängig vom Mietvertrag mit dem Vermieter. Sie unterliegt jedoch der besonderen Missverhältnis-Grenze des § 4a Abs. 2 WoVermRG (Wohnungsvermittlungsgesetz): Die Vereinbarung über das Entgelt ist unwirksam, soweit dieses in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der Einrichtung steht. Nach der Rechtsprechung wird ein solches Missverhältnis regelmäßig angenommen, wenn der geforderte Preis den üblichen Zeitwert um mehr als die Hälfte übersteigt. Der übersteigende, unangemessene Betrag ist dann unwirksam vereinbart und kann zurückgefordert werden.

Wichtig für Makler: Eine Ablösevereinbarung darf nicht mit einer verdeckten, unzulässigen Zusatzzahlung für den Abschluss des Mietvertrags selbst verwechselt werden – sie muss sich auf einen tatsächlich vorhandenen, werthaltigen Gegenstand beziehen.

Eine Mieterin zieht aus und bietet der Nachmieterin die drei Jahre alte Einbauküche für 2.500 Euro an. Der tatsächliche Zeitwert der Küche liegt jedoch nur bei 1.200 Euro. Da der verlangte Preis den Zeitwert um mehr als die Hälfte übersteigt, ist die Ablösevereinbarung insoweit nach § 4a Abs. 2 WoVermRG unwirksam; die Nachmieterin kann den überhöhten Teil zurückfordern.