Kündigung wegen Mangel

Rechtsgrundlage ist § 543 BGB, die allgemeine Norm für die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund. Nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegt ein solcher wichtiger Grund insbesondere vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird – etwa bei gravierenden Baumängeln, dauerhaftem Heizungsausfall oder erheblichem Schimmelbefall. Grundsätzlich ist die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 3 BGB erst zulässig, nachdem der Mieter dem Vermieter erfolglos eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt oder ihn abgemahnt hat.

Einen besonders geschützten Sonderfall regelt § 569 Abs. 1 BGB: Ist die Wohnung so beschaffen, dass ihre Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist, liegt ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung vor – dies gilt sogar dann, wenn der Mieter den Zustand bei Vertragsschluss kannte oder sein Rügerecht zuvor nicht genutzt hat. Beispiele sind massiver Schimmelbefall, Asbestbelastung oder giftige Ausdünstungen. Auch hier ist grundsätzlich zunächst eine Abhilfefrist oder Abmahnung erforderlich, sofern nicht besondere Umstände eine sofortige Kündigung rechtfertigen.

Von der fristlosen Kündigung wegen Mangel zu unterscheiden ist die Mietminderung nach § 536 BGB, die den Mieter bei einem Mangel zur Zahlung einer geminderten Miete berechtigt, ohne das Mietverhältnis zu beenden. Beide Rechte können nebeneinander bestehen, solange der Mangel andauert.

In einer Mietwohnung tritt nach starkem Regen großflächiger Schimmel auf, der ärztlich als gesundheitsgefährdend eingestuft wird. Der Mieter zeigt den Mangel an und setzt dem Vermieter eine Frist zur Beseitigung. Bleibt die Sanierung erfolglos, kann der Mieter das Mietverhältnis fristlos wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung nach § 569 Abs. 1 BGB kündigen.