Kündigungsschreiben (Vermieter)

Für Vermieter gelten beim Kündigungsschreiben strengere Anforderungen als für Mieter. Nach § 568 Abs. 1 BGB bedarf jede Kündigung eines Mietverhältnisses der Schriftform im Sinne des § 126 BGB – erforderlich ist eine eigenhändige Unterschrift des Kündigenden auf einem Papierdokument; E-Mail, Fax, SMS oder ein eingescanntes Schreiben genügen nicht und führen nach § 125 Satz 1 BGB zur Nichtigkeit der Kündigung. Bei mehreren Vermietern müssen grundsätzlich alle unterschreiben, bei einer GbR alle vertretungsberechtigten Gesellschafter.

Für die ordentliche Kündigung schreibt § 573 Abs. 3 BGB zusätzlich vor, dass die Gründe für das berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung im Kündigungsschreiben selbst angegeben werden müssen – etwa die konkreten Tatsachen, aus denen sich ein Eigenbedarf ergibt. Die bloße Nennung des Gesetzesparagraphen oder eine pauschale Wiederholung des Gesetzestextes reicht nicht aus. Werden die Gründe nicht oder unzureichend dargelegt, ist die Kündigung im Ergebnis unwirksam, weil das Gericht später nur die im Schreiben genannten Gründe berücksichtigen darf (Ausnahme: nachträglich entstandene Gründe). Zusätzlich muss der Vermieter den Mieter rechtzeitig auf sein Widerspruchsrecht sowie Form und Frist des Widerspruchs nach §§ 574 bis 574b BGB hinweisen (§ 568 Abs. 2 BGB).

Bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung gelten dieselben Formanforderungen; eine Begründung ist zwar nicht zwingend Wirksamkeitsvoraussetzung, aber aus Beweisgründen und wegen der vorherigen Abmahnpflicht (§ 543 Abs. 3 BGB) in der Praxis unverzichtbar.

Ein Vermieter möchte einer Mieterin wegen Eigenbedarfs kündigen. Er verschickt ein unterschriebenes Kündigungsschreiben per Post, in dem er konkret darlegt, dass sein Sohn nach dem Studium in die Wohnung einziehen möchte, und weist auf das Widerspruchsrecht der Mieterin hin. Ein zuvor per E-Mail versandter Kündigungsentwurf war rechtlich wirkungslos, da die Schriftform fehlte.