Mietvertrag
Auch: Mietvertragsverhältnis · Wohnraummietvertrag
Der Mietvertrag ist der zivilrechtliche Vertrag, mit dem der Vermieter dem Mieter eine Wohnung, ein Haus oder eine Gewerbefläche zum Gebrauch überlässt und der Mieter sich im Gegenzug zur Zahlung der vereinbarten Miete verpflichtet. Er ist die rechtliche Grundlage jedes Mietverhältnisses in Deutschland.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist der Mietvertrag das zentrale Dokument bei der Vermittlung von Mietobjekten, da er die Rechte und Pflichten beider Parteien für die gesamte Mietdauer festlegt.
Grundlegende Struktur:
- Hauptpflichten: Nach § 535 BGB muss der Vermieter dem Mieter die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand überlassen und während der Mietzeit erhalten; der Mieter schuldet dafür die vereinbarte Miete.
- Vertragsarten: Man unterscheidet unbefristete Mietverträge (Regelfall bei Wohnraum) und befristete Mietverträge, die bei Wohnraum nur bei einem der gesetzlich abschließend genannten Befristungsgründe (z. B. Eigenbedarf, geplanter Abriss) nach § 575 BGB zulässig sind.
- Schriftformerfordernis (§ 550 BGB): Wird ein Mietvertrag mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr nicht schriftlich geschlossen, gilt er nicht als unwirksam, sondern als auf unbestimmte Zeit geschlossen – beide Seiten können ihn dann bereits nach den gesetzlichen Fristen ordentlich kündigen. Für Gewerberaummietverträge genügt seit einer Gesetzesänderung (Bürokratieentlastungsgesetz IV) statt der Schriftform die Textform; die Übergangsfrist für Altverträge endete am 31. Dezember 2025, sodass diese Erleichterung inzwischen uneingeschränkt gilt.
- Wesentlicher Inhalt: Vertragsparteien, Mietobjekt, Miethöhe (Kaltmiete zzgl. Betriebskosten), Mietbeginn, Kaution sowie Regelungen zu Schönheitsreparaturen und Kündigungsfristen.
- Kündigungsschutz bei Wohnraum: Nach § 573 BGB kann der Vermieter einen unbefristeten Wohnraummietvertrag nur bei berechtigtem Interesse kündigen (z. B. Eigenbedarf, erhebliche Pflichtverletzung) – ein zentraler Unterschied zur Gewerberaummiete, die deutlich weniger Kündigungsschutz kennt.
Für Makler bedeutet dies in der Praxis, dass sie Vermieter auf die Formvorgaben (insbesondere bei längeren Laufzeiten) und die zulässigen Befristungsgründe hinweisen sollten, um spätere Streitigkeiten über die Wirksamkeit von Befristung oder Kündigung zu vermeiden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Vermieter schließt mit einem Mieter einen Mietvertrag über eine Drei-Zimmer-Wohnung mit einer festen Laufzeit von drei Jahren, jedoch nur mündlich ab. Da die Schriftform für Verträge über einem Jahr nicht eingehalten wurde, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen – der Mieter kann ihn bereits vorzeitig unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen, obwohl eine dreijährige Laufzeit vereinbart war.