Nachbarrecht

Für Makler ist das Nachbarrecht relevant, weil es oft Streitpunkte bei Besichtigungen und Beurkundungen aufwirft – etwa Grenzbebauung, Grenzeinrichtungen (Zäune, Hecken) oder Immissionen durch Nachbarn. Rechtlich ist zwischen zwei Ebenen zu unterscheiden:

• Bundesrechtliches Nachbarrecht (BGB): §§ 906-924 BGB regeln u. a. die Zuführung unwägbarer Stoffe (Immissionsschutz, § 906 BGB), den Grenzbaum (§ 923 BGB), die Vertiefung des Nachbargrundstücks (§ 909 BGB) und den Überbau (§ 912 BGB).
• Landesnachbarrechtsgesetze: Da das BGB Regelungslücken lässt, hat jedes Bundesland ein eigenes Nachbarrechtsgesetz (z. B. NachbG NRW, BayAGBGB Art. 43 ff., NRG Baden-Württemberg), das insbesondere Grenzabstände für Anpflanzungen, Einfriedungen (Zäune, Mauern) und den sogenannten "Hammerschlags- und Leiterrecht" (Duldungspflicht zum Betreten des Nachbargrundstücks für Instandhaltungsarbeiten) regelt.

Wichtige Praxispunkte für den Makler:

• Grenzabstände für Bepflanzung variieren je nach Bundesland und Pflanzenhöhe erheblich (z. B. 0,50 m bis 2,00 m); Käufer sollten vor Kauf über bestehende Grenzstreitigkeiten informiert werden.
• Ansprüche verjähren häufig nach fünf Jahren ab Kenntnis des Verstoßes (landesrechtlich unterschiedlich geregelt).
• Grenzstreitigkeiten sind ein häufiger Grund für Mängelrügen nach Eigentumsübergang und sollten bei der Objektaufnahme aktiv erfragt werden.
• Das Nachbarrecht ist von öffentlich-rechtlichen Abstandsflächen nach der Landesbauordnung zu unterscheiden – beide Regelungskreise können parallel greifen.

Ein Käufer stellt nach dem Einzug fest, dass die Thuja-Hecke des Nachbarn nur 30 cm von der Grundstücksgrenze entfernt steht, obwohl das Landesnachbarrechtsgesetz einen Mindestabstand von 50 cm vorschreibt. Er kann vom Nachbarn das Zurückschneiden bzw. Versetzen verlangen – sofern der Anspruch noch nicht verjährt ist.