Rissprotokoll
Auch: Beweissicherungsprotokoll · Rissdokumentation
Ein Rissprotokoll ist eine detaillierte fotografische und schriftliche Dokumentation des Ist-Zustands von Rissen und anderen Schäden an einem Gebäude. Es wird meist vor Beginn von Bauarbeiten in der Nachbarschaft (z. B. Baugrubenaushub, Erschütterungen durch Rammarbeiten) erstellt, um spätere Streitigkeiten über die Schadensursache zu vermeiden.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist das Rissprotokoll vor allem beim Verkauf von Objekten in Baustellennähe oder nach Nachbarschaftsbauarbeiten relevant:
- Zweck: Ein Rissprotokoll dient der Beweissicherung: Es hält den baulichen Zustand (Risse, Setzungen, Schäden) vor Beginn einer potenziell schadensträchtigen Maßnahme (z. B. Baugrubenaushub, Rammarbeiten, Tunnelvortrieb, Sprengungen) fest, sodass später eindeutig nachweisbar ist, ob und welche neuen Schäden durch die Bauarbeiten entstanden sind.
- Inhalt: Detaillierte Fotodokumentation aller sichtbaren Risse mit Maßangaben (Länge, Breite, Verlauf), Lageplan mit Kennzeichnung der Rissstandorte, Datum der Aufnahme, ggf. ergänzt durch ein unabhängiges Sachverständigengutachten.
- Erstellung: Üblicherweise wird das Rissprotokoll von einem unabhängigen, öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt, idealerweise im Beisein oder mit Zustimmung beider betroffener Parteien (Bauherr der Nachbarbaustelle und betroffener Eigentümer), um die Beweiskraft zu erhöhen.
- Praxisrelevanz für Makler: Wird ein Objekt in unmittelbarer Nähe einer geplanten oder laufenden Baustelle verkauft, sollte der Makler auf die Existenz (oder das Fehlen) eines Rissprotokolls hinweisen, da dies für spätere Schadensersatzansprüche des Käufers gegenüber dem Bauherrn der Nachbarbaustelle entscheidend sein kann.
- Fristen: Ein Rissprotokoll sollte möglichst unmittelbar vor Beginn der Bauarbeiten erstellt werden; eine Wiederholung nach Abschluss der Maßnahme (Vergleichsdokumentation) ist üblich, um Veränderungen eindeutig zuzuordnen.
Beispiel aus der Praxis
Vor Beginn von Baugrubenarbeiten für ein Nachbargebäude lässt der Eigentümer eines angrenzenden Hauses ein Rissprotokoll durch einen Sachverständigen erstellen. Nach Abschluss der Bauarbeiten zeigen sich neue Risse an der Giebelwand, die dank des Protokolls eindeutig den Bauarbeiten zugeordnet und gegenüber dem Bauherrn geltend gemacht werden können.
Rechtsgrundlage
- § 823 BGB – Grundlage für Schadensersatzansprüche bei durch Bauarbeiten verursachten Schäden.
- § 906 BGB – Regelt nachbarrechtliche Duldungs- und Ausgleichsansprüche bei Einwirkungen durch Bauarbeiten.
- Beweissicherungsverfahren nach ZPO – Ermöglicht die gerichtliche Beweissicherung, wenn keine einvernehmliche Dokumentation erfolgt.