Sachwertfaktor
Auch: Marktanpassungsfaktor Sachwertverfahren
Der Sachwertfaktor ist ein Marktanpassungsfaktor, mit dem der rein kostenorientierte vorläufige Sachwert (Substanzwert) einer Immobilie multipliziert wird, um zum tatsächlich marktkonformen Sachwert zu gelangen. Er drückt aus, ob und in welchem Ausmaß der Markt bereit ist, mehr oder weniger als die reinen Herstellungskosten zu bezahlen.
Ausführliche Erklärung
Das Sachwertverfahren berechnet zunächst einen vorläufigen Sachwert rein auf Basis von Bodenwert und (alterswertgeminderten) Herstellungskosten der baulichen Anlagen. Dieser rein kostenbasierte Wert spiegelt jedoch nicht zwingend das tatsächliche Marktgeschehen wider – Angebot und Nachfrage, Standortattraktivität und allgemeine Marktstimmung wirken sich unabhängig von den reinen Baukosten auf erzielbare Kaufpreise aus.
Der Sachwertfaktor gleicht diese Differenz aus:
Marktangepasster Sachwert = Vorläufiger Sachwert × Sachwertfaktor
Praxisrelevante Punkte:
- Die Sachwertfaktoren werden von den örtlichen Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Kaufpreisen und den zugehörigen vorläufigen Sachwerten statistisch abgeleitet und regelmäßig veröffentlicht (häufig differenziert nach Wertniveau, Objektgröße und Grundstücksgröße).
- In gefragten Lagen mit hoher Nachfrage liegen Sachwertfaktoren häufig über 1,0 (der Markt zahlt mehr als die reinen Herstellungskosten), in strukturschwachen Regionen oder bei sehr aufwendig gebauten Objekten oft unter 1,0.
- Fehlt ein regionsspezifischer Sachwertfaktor, kann hilfsweise auf Erfahrungswerte der Sachwertrichtlinie oder vergleichbarer Regionen zurückgegriffen werden – dies ist jedoch mit Unsicherheiten verbunden und muss im Gutachten begründet werden.
- Ohne Anwendung eines Sachwertfaktors ist der ermittelte "Sachwert" streng genommen nur ein Substanzwert und kein marktgerechter Verkehrswert.
Für Makler ist der Sachwertfaktor ein wichtiges Argument, um Kunden zu erklären, warum der reine "Bauwert" eines Hauses oft erheblich vom tatsächlich erzielbaren Verkaufspreis abweicht – gerade bei sehr aufwendig oder sehr sparsam gebauten Objekten.
Beispiel aus der Praxis
Der vorläufige Sachwert eines Einfamilienhauses beträgt 400.000 Euro. Der Gutachterausschuss weist für die betreffende Lage und Objektgröße einen Sachwertfaktor von 1,10 aus, da in dieser Region deutlich mehr als die reinen Herstellungskosten gezahlt wird. Der marktangepasste Sachwert beträgt somit 400.000 € × 1,10 = 440.000 Euro.
Rechtsgrundlage
- § 21 Abs. 3 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) – definiert den Sachwertfaktor als Verhältnis des vorläufigen marktangepassten Sachwerts zum vorläufigen Sachwert.
- § 39 ImmoWertV – regelt die objektspezifische Anpassung des Sachwertfaktors im Rahmen der Marktanpassung des vorläufigen Sachwerts.