Sonderkündigungsrecht des Mieters
Auch: Außerordentliches Kündigungsrecht des Mieters · Vorzeitiges Kündigungsrecht
Das Sonderkündigungsrecht des Mieters erlaubt es dem Mieter, den Mietvertrag außerhalb der üblichen Kündigungsfristen und -gründe vorzeitig zu beenden, wenn bestimmte im Gesetz genannte Situationen eintreten – etwa eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete oder die Ankündigung einer Modernisierung.
Ausführliche Erklärung
Für Makler, die Vermieter bei Mieterhöhungen oder Modernisierungen beraten, ist das Sonderkündigungsrecht ein zentraler Risikofaktor: Eine geplante Mieterhöhung kann durch eine daraufhin ausgesprochene Sonderkündigung des Mieters wirtschaftlich zunichtegemacht werden.
Die wichtigsten Fallgruppen:
- Nach Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 561 BGB): Erhöht der Vermieter die Miete nach § 558 BGB, kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. In diesem Fall wird die Mieterhöhung für die Zeit bis zum Ende des Mietverhältnisses hinfällig.
- Nach Modernisierungsankündigung (§ 555e BGB): Kündigt der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme (§ 555b BGB) an, kann der Mieter bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Ankündigung folgt, außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen – unabhängig davon, ob die Modernisierung tatsächlich durchgeführt wird.
- Bei Tod des Mieters (§ 563 ff. BGB): Eintretende Familienangehörige oder der Vermieter können unter bestimmten Voraussetzungen außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen.
- Bei Untervermietung ohne Erlaubnis: Verweigert der Vermieter die berechtigterweise verlangte Erlaubnis zur Untervermietung, kann der Mieter nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen.
Für die Beratungspraxis wichtig: Sonderkündigungsrechte sind fristgebunden und müssen exakt eingehalten werden – versäumt der Mieter die kurze Erklärungsfrist, entfällt das Sonderkündigungsrecht und es verbleibt bei der regulären Kündigungsfrist bzw. der Mieterhöhung.
Beispiel aus der Praxis
Ein Vermieter kündigt eine energetische Modernisierung mit voraussichtlicher Mieterhöhung um 150 Euro monatlich an. Der Mieter, der die Kostensteigerung nicht tragen möchte, erklärt innerhalb der gesetzlichen Frist die Sonderkündigung nach § 555e BGB und zieht vorzeitig aus, ohne die Modernisierung und die damit verbundene Mieterhöhung abwarten zu müssen.
Rechtsgrundlage
- § 561 BGB – Sonderkündigungsrecht nach Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete.
- § 555e BGB – Sonderkündigungsrecht nach Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme.
- § 540 Abs. 1 BGB – Kündigungsrecht bei verweigerter Untervermietungserlaubnis.