Sorgfaltspflicht
Auch: Maklerische Sorgfaltspflicht · Sorgfaltsmaßstab
Die Sorgfaltspflicht verpflichtet den Makler, seine Tätigkeit gewissenhaft, sachkundig und im Interesse seines Auftraggebers auszuüben. Sie ist der zentrale Haftungsmaßstab im Maklerrecht: Wer gegen sie verstößt, riskiert Schadensersatzpflichten und im Extremfall den Verlust des Provisionsanspruchs.
Ausführliche Erklärung
Die Sorgfaltspflicht des Maklers leitet sich aus dem allgemeinen Fahrlässigkeitsmaßstab des § 276 BGB ab, wird aber durch die kaufmannstypische Sorgfalt nach § 347 HGB verschärft, da der Makler regelmäßig gewerblich handelt. In der Praxis konkretisiert sich die Sorgfaltspflicht in mehreren Teilpflichten:
- Prüfungspflicht: Der Makler muss die von ihm weitergegebenen Objektangaben (Grundbuchstand, Baulasten, Wohnfläche, Energieausweis) auf Plausibilität prüfen, auch wenn ihn keine umfassende Nachforschungspflicht trifft.
- Aufklärungspflicht: Bekannte werterhebliche Mängel oder Risiken müssen ungefragt offengelegt werden (siehe eigener Eintrag).
- Auswahlpflicht bei Vertragspartnern: Insbesondere bei Interessenten muss der Makler erkennbare Bonitätsrisiken oder Zweifel an der Ernsthaftigkeit nicht verschweigen.
- Dokumentationspflicht: Zum eigenen Schutz sollte der Makler wesentliche Beratungsschritte, Exposé-Versand und Besichtigungen nachweisbar dokumentieren.
Eine Verletzung der Sorgfaltspflicht kann zu mehreren Rechtsfolgen führen: Schadensersatzansprüche des Auftraggebers oder eines Dritten nach § 280 BGB, Verwirkung des Provisionsanspruchs bei besonders schwerwiegenden (vorsätzlichen oder grob leichtfertigen) Pflichtverletzungen sowie berufsrechtliche Konsequenzen bis hin zur Gewerbeuntersagung nach § 35 GewO bei wiederholten oder gravierenden Verstößen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Makler übernimmt ungeprüft die Wohnflächenangabe des Verkäufers im Exposé, obwohl ihm ein älterer Bauplan mit abweichenden Maßen vorliegt. Der Käufer erleidet dadurch einen Vermögensschaden und verklagt erfolgreich den Makler wegen Verletzung der Sorgfaltspflicht.