Technische Due Diligence

Neben der rechtlichen, steuerlichen und wirtschaftlichen Due Diligence bildet die technische Due Diligence einen eigenständigen Baustein der Transaktionsprüfung, insbesondere bei gewerblichen Immobilien, Portfoliotransaktionen und größeren Wohnanlagen. Ein Sachverständiger oder ein interdisziplinäres Team prüft dabei typischerweise:

• Bausubstanz und Konstruktion: Zustand von Dach, Fassade, Tragwerk, Kellern und Feuchtigkeitsschutz.
• Technische Gebäudeausrüstung (TGA): Alter und Zustand von Heizung, Lüftung, Sanitär, Aufzügen und Elektroinstallation.
• Instandhaltungsstau: Rückstand bei notwendigen Reparaturen und der daraus resultierende Investitionsbedarf (Capex-Planung).
• Schadstoffe: Vorkommen von Asbest, PAK, PCB oder anderen belasteten Baustoffen, insbesondere bei Altbauten.
• Öffentlich-rechtliche Konformität: Übereinstimmung mit Baugenehmigung, Nutzungsart und geltenden bauordnungsrechtlichen Anforderungen (z. B. Brandschutz, Energieausweis).

Ergebnis ist ein Bericht mit Risikoeinstufung und Kostenschätzung, der in die Kaufpreisverhandlung, in Garantie- und Freistellungsklauseln sowie in die Finanzierungsentscheidung der Bank einfließt. Für die technische Due Diligence selbst gibt es keine eigene gesetzliche Regelung; ihre Ergebnisse gewinnen aber rechtliche Bedeutung, sobald festgestellte Mängel als Sachmängel im Sinne des Kaufrechts (§ 434 BGB) relevant werden oder Offenbarungspflichten des Verkäufers berühren.

Ein Investor lässt vor dem Erwerb eines Bürogebäudes eine technische Due Diligence durchführen. Der Gutachter stellt einen erheblichen Sanierungsbedarf an der Fassade und veraltete Aufzugsanlagen fest. Der Investor nutzt den Bericht, um den Kaufpreis zu mindern und eine Freistellungsklausel für die Sanierungskosten in den Kaufvertrag aufzunehmen.