Teilabnahme

Bei größeren Bauvorhaben mit mehreren Bauabschnitten (z. B. Wohnquartiere mit mehreren Gebäuden, Reihenhauszeilen, gestaffelte Gewerbeanlagen) ist es üblich und rechtlich zulässig, in sich abgeschlossene Teile der Leistung vorab abzunehmen, statt auf die Fertigstellung des gesamten Projekts zu warten.

Wichtige Konsequenzen und Praxispunkte:

• Rechtsfolgen wie bei der Vollabnahme: Mit der Teilabnahme beginnt für den abgenommenen Teil die Gewährleistungsfrist zu laufen, geht die Gefahr auf den Auftraggeber über, und die Beweislast für Mängel kehrt sich um.
• Voraussetzung: Der abgenommene Teil muss technisch und funktional eigenständig nutzbar sein (z. B. ein fertiggestelltes Reihenhaus in einer noch im Bau befindlichen Zeile).
• Vertragliche Vereinbarung erforderlich: Ohne ausdrückliche vertragliche Regelung besteht bei BGB-Bauverträgen grundsätzlich kein automatischer Anspruch auf Teilabnahme; sie muss im Bauvertrag vorgesehen oder gesondert vereinbart werden. Bei VOB/B-Verträgen ist die Teilabnahme in § 12 Abs. 2 ausdrücklich geregelt und kann verlangt werden, wenn in sich abgeschlossene Teile der Leistung vorliegen.
• Bedeutung für Bauträgerkäufer: Bei phasenweise fertiggestellten Wohnanlagen ermöglicht die Teilabnahme einzelnen Erwerbern den früheren Einzug, während andere Gebäudeteile noch im Bau sind.
• Für Makler ist relevant, dass die Teilabnahme in Kaufverträgen über Bauträgerobjekte häufig mit dem Zeitpunkt der Übergabe und Fälligkeit der letzten Kaufpreisrate (nach MaBV-Ratenplan) verknüpft ist.

In einer Reihenhauszeile mit acht Einheiten wird das erste fertiggestellte Haus vom Erwerber förmlich teilabgenommen und bezogen, während die übrigen sieben Häuser noch im Rohbau sind. Für dieses erste Haus beginnt ab Teilabnahme die fünfjährige Gewährleistungsfrist zu laufen.