Tilgungsdarlehen

Das Tilgungsdarlehen ist neben dem Annuitätendarlehen die zweite klassische Grundform der Immobilienfinanzierung, wird in der Praxis aber deutlich seltener genutzt. Für Makler ist das Verständnis der Unterschiede wichtig, um Käufern die finanzielle Belastung über die Zeit korrekt darzustellen.

Kernmerkmale:

• Konstante Tilgung, variable Rate: Die Tilgungsrate (z. B. 1.000 Euro monatlich) bleibt über die gesamte Laufzeit gleich. Da der Zinsanteil auf Basis der jeweils noch offenen Restschuld berechnet wird, sinkt die Gesamtbelastung (Zins + Tilgung) mit jeder Zahlung.
• Hohe Belastung zu Beginn: Zu Vertragsbeginn ist die monatliche Gesamtrate am höchsten, da die Restschuld und damit der Zinsanteil noch maximal sind. Das kann für Käufer mit knapp kalkuliertem Budget in den ersten Jahren eine spürbare Mehrbelastung gegenüber einem Annuitätendarlehen bedeuten.
• Schnellerer Schuldenabbau: Da anfangs mehr getilgt wird als beim Annuitätendarlehen mit vergleichbarer Anfangsrate, sinkt die Restschuld insgesamt schneller – das Tilgungsdarlehen ist über die Gesamtlaufzeit oft die zinsgünstigere Variante.
• Typische Einsatzgebiete: In der klassischen privaten Baufinanzierung ist das Tilgungsdarlehen selten, da die fallende Rate schwer kalkulierbar wirkt. Häufiger findet es sich bei gewerblichen Finanzierungen, öffentlichen Förderdarlehen (z. B. bestimmten KfW-Programmen) oder wenn Kreditnehmer eine planbare, zügige Entschuldung wünschen.
• Beratungsrelevanz: Der Makler sollte Käufern erklären, dass ein Tilgungsdarlehen zwar anfangs teurer erscheint, wegen der schnelleren Restschuldreduzierung aber insgesamt zu geringeren Zinskosten führen kann als ein Annuitätendarlehen mit derselben Anfangsrate.

Ein Käufer nimmt ein Tilgungsdarlehen über 200.000 Euro mit einer festen monatlichen Tilgung von 1.000 Euro und anfänglich 4 % Zinsen auf. Im ersten Monat zahlt er 1.000 Euro Tilgung plus rund 667 Euro Zinsen, insgesamt 1.667 Euro. Nach zehn Jahren, wenn die Restschuld deutlich gesunken ist, beträgt die Gesamtrate nur noch etwa 1.300 Euro monatlich, da der Zinsanteil entsprechend kleiner geworden ist.