Vergleichsobjekt-Recherche-Tool
Auch: Vergleichsobjektsuche · Comparable-Search-Tool
Ein Vergleichsobjekt-Recherche-Tool durchsucht automatisiert Portale, Grundstücksmarktberichte und interne Datenbanken nach Immobilien, die einem zu bewertenden Objekt in Lage, Größe, Baujahr und Zustand ähneln, und liefert dem Makler eine strukturierte Übersicht zur Unterstützung der Preiseinschätzung.
Ausführliche Erklärung
Die Vergleichswertmethode ist eines der drei anerkannten Wertermittlungsverfahren (neben Sach- und Ertragswertverfahren) und in der Praxis besonders für Wohnimmobilien relevant. Die manuelle Recherche vergleichbarer Objekte ist zeitaufwendig, weshalb spezialisierte Tools diesen Prozess automatisieren.
Praxisrelevante Aspekte:
- Datenquellen: Die Tools greifen typischerweise auf öffentlich zugängliche Portalinserate, historische eigene Verkaufsdaten des Maklerbüros, sowie – wo verfügbar und lizenziert – Daten aus Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse zurück.
- Filterkriterien: Vergleichbarkeit wird meist über Lage (Umkreis, Mikrolage), Objektart, Wohnfläche, Baujahr, Zustand und Ausstattung hergestellt.
- Ergebnisdarstellung: Üblich sind Übersichten mit Vergleichsobjekten, deren Verkaufs- oder Angebotspreisen, Preis je Quadratmeter sowie Streuungsmaßen (Median, Spannweite), die als Argumentationsgrundlage im Kundengespräch dienen.
- Abgrenzung zum Automated Valuation Model: Während ein AVM direkt einen Schätzwert ausgibt, liefert das Vergleichsobjekt-Recherche-Tool die zugrunde liegenden Einzelfälle, die der Makler eigenständig fachlich einordnet – wichtig, da reine Angebotspreise aus Portalen nicht mit tatsächlich erzielten Verkaufspreisen gleichzusetzen sind.
- Praxisnutzen: Erleichtert die Erstellung von Markteinschätzungen und Verkäuferberatungen, ersetzt aber kein Wertgutachten eines Sachverständigen, insbesondere nicht bei besonderen Objekten oder gerichtlichen Zwecken.
- Grenzen: Die Datenqualität hängt stark von der Aktualität und Vollständigkeit der zugrunde liegenden Quellen ab; veraltete oder unvollständige Angebotsdaten können zu Fehleinschätzungen führen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Makler soll den Marktwert eines Reihenhauses einschätzen. Über das Vergleichsobjekt-Recherche-Tool erhält er automatisch eine Liste von sieben ähnlichen, in den letzten zwölf Monaten verkauften oder inserierten Reihenhäusern im Umkreis von zwei Kilometern samt Preis je Quadratmeter, die er als Argumentationsgrundlage für sein Preisgespräch mit dem Eigentümer nutzt.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Die fachliche Grundlage der Vergleichswertmethode liefert die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), die für das Recherche-Tool selbst jedoch keine Formvorschrift begründet.