Vermögensverwaltende Gesellschaft
Auch: Vermögensverwaltende Immobiliengesellschaft · Vermögensverwaltende Personen- oder Kapitalgesellschaft
Eine vermögensverwaltende Gesellschaft ist eine Personen- oder Kapitalgesellschaft, deren Tätigkeit sich auf das Halten, Verwalten und Vermieten von Immobilien beschränkt, ohne dass eine gewerbliche Tätigkeit im steuerlichen Sinn vorliegt.
Ausführliche Erklärung
Ob eine Gesellschaft, die Immobilien hält, steuerlich als vermögensverwaltend oder als gewerblich eingeordnet wird, entscheidet maßgeblich über die Art der erzielten Einkünfte und die Höhe der Steuerlast:
- Reine Vermögensverwaltung: Beschränkt sich die Tätigkeit auf das Vermieten eigener Immobilien, ohne dass zusätzliche gewerbliche Leistungen (etwa umfangreiche Zusatzdienste, häufige Objektveräußerungen oder Bauträgertätigkeit) hinzutreten, erzielt die Gesellschaft grundsätzlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Bei Personengesellschaften (GbR, vermögensverwaltende KG) werden diese Einkünfte den Gesellschaftern anteilig zugerechnet und bei ihnen individuell versteuert.
- Gewerbliche Prägung: Eine an sich vermögensverwaltend tätige Personengesellschaft gilt nach § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG dennoch als Gewerbebetrieb, wenn ausschließlich Kapitalgesellschaften persönlich haftende Gesellschafter sind und nur diese oder Nichtgesellschafter zur Geschäftsführung befugt sind (klassisch: gewerblich geprägte GmbH & Co. KG). Die Einkünfte werden dann insgesamt zu gewerblichen Einkünften umqualifiziert und unterliegen zusätzlich der Gewerbesteuer.
- Abgrenzung zum gewerblichen Grundstückshandel: Werden innerhalb kurzer Zeit mehrere Objekte angeschafft und wieder veräußert, kann die als Richtgröße dienende Drei-Objekt-Grenze überschritten und die Tätigkeit dadurch als gewerblicher Grundstückshandel eingestuft werden – unabhängig von der ursprünglichen Rechtsform.
Für Makler ist die Unterscheidung praxisrelevant, weil sie beeinflusst, ob Kunden bei der Strukturierung größerer Immobilienportfolios auf eine bewusst vermögensverwaltende Struktur (z. B. GbR oder nicht gewerblich geprägte KG) oder auf eine Kapitalgesellschaft setzen sollten.
Beispiel aus der Praxis
Eine Investorengruppe gründet eine GmbH & Co. KG, die mehrere Mehrfamilienhäuser erwirbt und langfristig vermietet, ohne Objekte zu handeln. Da nur die Komplementär-GmbH zur Geschäftsführung befugt ist, gilt die KG als gewerblich geprägt und erzielt trotz reiner Vermietungstätigkeit gewerbliche Einkünfte samt Gewerbesteuerpflicht – anders als eine vergleichbare vermögensverwaltende GbR ohne Kapitalgesellschaft als Gesellschafterin.
Rechtsgrundlage
- § 21 EStG – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bei reiner Vermögensverwaltung.
- § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG – Gewerbliche Prägung von Personengesellschaften trotz vermögensverwaltender Tätigkeit.
- Rechtsprechung zur Drei-Objekt-Grenze als Abgrenzungskriterium zum gewerblichen Grundstückshandel.