Verschobene Dachziegel
Auch: Ziegelverschiebung
Verschobene Dachziegel liegen vor, wenn einzelne Ziegel nicht mehr korrekt in der Dacheindeckung eingehängt oder ausgerichtet sind, sondern sich verschoben, aufgestellt oder gelöst haben. Sie sind ein sichtbares Warnzeichen für Sturmbelastung, Materialalterung oder unzureichende Befestigung und können zu Undichtigkeiten führen.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist der Anblick verschobener Dachziegel bei einer Außenbesichtigung ein wichtiger, leicht erkennbarer Hinweis auf möglichen Handlungsbedarf:
- Ursachen: Häufigste Auslöser sind Windsog bei Stürmen, insbesondere wenn Ziegel nicht ausreichend verklammert oder verschraubt sind (ältere Dächer wurden oft nur mit Kopfüberdeckung ohne durchgehende Sturmklammerung verlegt). Auch Materialalterung, Setzungen der Dachlattung oder unsachgemäße Reparaturen können Ziegel verrutschen lassen.
- Risiken: Verschobene Ziegel bieten weniger Überdeckung und können bei Schlagregen Wasser eindringen lassen, das dann auf die Unterspannbahn bzw. bei fehlender Unterspannbahn direkt auf die Dachlattung trifft. Zudem besteht Absturzgefahr für lose Ziegel, was eine Verkehrssicherungspflicht des Eigentümers begründet.
- Regelwerk zur Sturmsicherung: Nach den Fachregeln des Dachdeckerhandwerks (Regelwerk des ZVDH) müssen Dachziegel je nach Dachneigung, Lage und Windzone in bestimmtem Umfang mechanisch gesichert (verklammert, verschraubt oder verklebt) werden. Fehlt diese Sicherung bei älteren Dächern, ist das Risiko für Verschiebungen bei Sturm deutlich erhöht.
- Praxisrelevanz für Makler: Bei der Außenbesichtigung sollte auf sichtbar schiefe, verrutschte oder fehlende Ziegel geachtet werden. Bereits einzelne verschobene Ziegel rechtfertigen die Empfehlung einer fachlichen Dachprüfung, da Folgeschäden an der Unterkonstruktion oft erst mit Verzögerung sichtbar werden.
- Behebung: Das Zurücksetzen einzelner Ziegel ist in der Regel unkompliziert und kostengünstig; bei großflächigen Verschiebungen oder erkennbarer Materialalterung ist häufig eine umfassendere Prüfung der gesamten Dacheindeckung sinnvoll.
Beispiel aus der Praxis
Bei der Außenbesichtigung eines Einfamilienhauses fallen dem Makler mehrere schräg liegende Dachziegel im unteren Traufbereich auf. Eine Dachdeckerfirma stellt fest, dass die Ziegel nach einem zurückliegenden Sturm nicht wieder fachgerecht befestigt wurden. Die Reparatur kostet rund 300 Euro und wird vor dem Verkauf durch den Eigentümer veranlasst.
Rechtsgrundlage
- § 434 BGB – nicht behobene, sichtbare Ziegelverschiebungen mit Undichtigkeitsrisiko können einen Sachmangel begründen.
- § 823 BGB – Verkehrssicherungspflicht des Eigentümers bei Absturzgefahr durch lose Dachziegel.
- Keine eigenständige gesetzliche Norm; maßgeblich sind die Fachregeln des Dachdeckerhandwerks (Regelwerk des ZVDH) zur Sturmsicherung.