Verwaltungsvermögen

Seit der Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) durch § 9a WEG kann diese selbst Vermögen bilden, Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen. Das Verwaltungsvermögen umfasst insbesondere:

• Instandhaltungsrücklage und sonstige Rücklagen (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG).
• Guthaben auf dem WEG-Konto einschließlich laufender Hausgeldzahlungen.
• Bewegliche Sachen im Gemeinschaftseigentum, z. B. Reinigungsgeräte, Werkzeuge des Hausmeisters.
• Forderungen der Gemeinschaft gegenüber Dritten oder einzelnen Eigentümern (z. B. rückständiges Hausgeld).

Das Verwaltungsvermögen ist strikt vom Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum (den Gebäudeteilen) zu unterscheiden – letzteres steht den Eigentümern in Bruchteilsgemeinschaft zu, während das Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft als eigenständigem Rechtsträger gehört (§ 9a Abs. 3 WEG). Diese Trennung hat praktische Konsequenzen: Im Falle einer Insolvenz eines einzelnen Wohnungseigentümers fällt das Verwaltungsvermögen nicht in dessen Insolvenzmasse. Für Makler ist relevant, dass beim Eigentumsübergang der Anteil am Verwaltungsvermögen (insbesondere an der Instandhaltungsrücklage) grundsätzlich beim Verkäufer verbleibt, da er rechtlich der Gemeinschaft zusteht – eine anteilige "Auszahlung" an den Verkäufer findet nicht statt, was Käufer und Verkäufer bei der Kaufpreisverhandlung oft berücksichtigen (kalkulatorisch, nicht rechtlich).

Eine Eigentümergemeinschaft verfügt über 85.000 Euro auf dem WEG-Konto als Instandhaltungsrücklage. Verkauft ein Eigentümer seine Wohnung, geht sein rechnerischer Anteil an dieser Rücklage nicht automatisch in bar an ihn über – das Verwaltungsvermögen bleibt Eigentum der Gemeinschaft, der Käufer profitiert künftig anteilig davon.