Zwangsversteigerungsvermerk
Auch: Versteigerungsvermerk
Der Zwangsversteigerungsvermerk ist eine Eintragung im Grundbuch, mit der das Vollstreckungsgericht kenntlich macht, dass für das betreffende Grundstück ein Zwangsversteigerungsverfahren angeordnet und damit die Beschlagnahme des Grundstücks erfolgt ist.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist dieser Vermerk ein zentrales Warnsignal, das erhebliche Auswirkungen auf die Verkehrsfähigkeit einer Immobilie hat:
- Entstehung: Mit dem Anordnungsbeschluss des Vollstreckungsgerichts zur Zwangsversteigerung wird das Grundstück beschlagnahmt (§ 20 ZVG); das Gericht ersucht das Grundbuchamt um Eintragung des entsprechenden Vermerks (§ 19 ZVG).
- Rechtswirkung der Beschlagnahme: Ab Eintragung des Vermerks (bzw. ab Zustellung des Beschlusses, je nachdem was früher wirkt, § 22 ZVG) ist eine Verfügung des Eigentümers über das Grundstück gegenüber dem betreibenden Gläubiger relativ unwirksam (§ 23 ZVG i. V. m. §§ 135, 136 BGB). Ein "normaler" freihändiger Verkauf ist zwar zivilrechtlich möglich, entfaltet aber keine Wirkung gegenüber dem die Versteigerung betreibenden Gläubiger, solange das Verfahren nicht eingestellt oder aufgehoben wird.
- Praxisrelevanz für Makler: Ein freihändiger Verkauf "aus der Zwangsversteigerung heraus" ist theoretisch denkbar, aber nur sinnvoll, wenn zugleich das Zwangsversteigerungsverfahren einvernehmlich mit dem betreibenden Gläubiger eingestellt wird (Rücknahme des Antrags, vollständige Befriedigung der Forderung aus dem Verkaufserlös). Andernfalls bleibt das Risiko, dass die Versteigerung trotz privatem Kaufvertrag fortgesetzt wird und der Zuschlag durch das Gericht das Eigentum unabhängig vom notariellen Kaufvertrag überträgt.
- Chance für Käufer und Makler: Objekte mit Zwangsversteigerungsvermerk werden teils noch vor dem eigentlichen Versteigerungstermin freihändig vermittelt, da dies für alle Beteiligten (Eigentümer, Gläubiger, Käufer) oft vorteilhafter ist als eine öffentliche Versteigerung mit ungewissem Erlös.
Beispiel aus der Praxis
Ein Eigentümer gerät mit seinen Kreditraten in Rückstand, die finanzierende Bank betreibt daraufhin die Zwangsversteigerung. Das Vollstreckungsgericht ordnet die Zwangsversteigerung an und lässt einen entsprechenden Vermerk im Grundbuch eintragen. Ein Makler, der die Immobilie zuvor im Auftrag hatte, kann in Abstimmung mit Eigentümer und Bank noch versuchen, einen freihändigen Verkauf zu vermitteln, um das Verfahren abzuwenden.