Zweitbeschluss
Auch: Wiederholungsbeschluss · erneuter Beschluss
Ein Zweitbeschluss liegt vor, wenn die Eigentümerversammlung zu einem Gegenstand, über den bereits ein früherer Beschluss gefasst wurde, erneut Beschluss fasst – etwa um einen fehlerhaften oder angefochtenen Erstbeschluss zu ersetzen oder um eine unklare Rechtslage zu bereinigen.
Ausführliche Erklärung
In der WEG-Praxis kommt es regelmäßig vor, dass ein Beschluss angefochten, für ungültig erklärt oder nachträglich als problematisch erkannt wird. Statt einen langwierigen Rechtsstreit über die Wirksamkeit des Erstbeschlusses auszutragen, kann die Gemeinschaft einen Zweitbeschluss fassen, der den ursprünglichen Beschlussgegenstand erneut – gegebenenfalls mit korrigiertem Inhalt oder formal einwandfrei – regelt.
Wichtige Aspekte für die Maklerpraxis:
- Zulässigkeit: Ein Zweitbeschluss ist grundsätzlich zulässig, auch wenn der Erstbeschluss noch nicht bestandskräftig oder bereits angefochten ist. Die Gemeinschaft ist nicht gehindert, eine Angelegenheit erneut zu regeln, solange kein rechtskräftiges Urteil entgegensteht.
- Bestätigungsbeschluss vs. echter Zweitbeschluss: Ein bloßer "Bestätigungsbeschluss", der den Erstbeschluss lediglich wiederholt, entfaltet keine eigenständige neue Rechtswirkung und heilt Mängel des Erstbeschlusses nicht. Ein echter Zweitbeschluss dagegen, der den Sachverhalt eigenständig neu regelt (z. B. mit korrigierter Kostenverteilung oder verbesserter Beschlussfassung), begründet eine neue, selbständig anfechtbare Regelung.
- Anfechtungsfrist: Für den Zweitbeschluss läuft eine eigene, neue Anfechtungsfrist von einem Monat ab Beschlussfassung (§ 45 WEG i. V. m. § 23 WEG), unabhängig davon, ob der Erstbeschluss noch im Streit steht.
- Erledigung des Erstbeschlusses: Wird ein wirksamer Zweitbeschluss gefasst, der den gleichen Gegenstand abschließend neu regelt, kann sich ein anhängiges Anfechtungsverfahren gegen den Erstbeschluss erledigen, da dieser durch den neuen Beschluss überholt ist.
- Praxisrelevanz für Makler: Bei der Prüfung der Beschlusssammlung eines WEG-Objekts vor einem Verkauf sollte genau darauf geachtet werden, ob zu einem Thema mehrere Beschlüsse vorliegen und welcher davon aktuell gültig ist, um Käufer korrekt über die tatsächliche Beschlusslage zu informieren.
Beispiel aus der Praxis
Eine Eigentümerversammlung beschließt die Sanierung des Treppenhauses, wobei sich später herausstellt, dass die Einladung zur Versammlung formale Mängel hatte. Statt den Rechtsstreit über die Anfechtung abzuwarten, beruft der Verwalter eine neue, ordnungsgemäß einberufene Versammlung ein, die den identischen Sanierungsbeschluss erneut fasst. Dieser Zweitbeschluss ersetzt den ursprünglichen Beschluss und löst eine neue, eigenständige Anfechtungsfrist aus.
Rechtsgrundlage
- § 23 WEG – Grundregeln zur Beschlussfassung der Eigentümerversammlung, auf deren Basis auch Zweitbeschlüsse gefasst werden können.
- § 25 WEG – Mehrheitserfordernisse für Beschlüsse, gelten gleichermaßen für Zweitbeschlüsse.
- § 45 WEG – Anfechtungsfrist, die für jeden eigenständigen Beschluss – auch den Zweitbeschluss – erneut zu laufen beginnt.