Ablösung des Wohnrechts
Auch: Wohnrechtsablösung · Aufhebung des Wohnrechts
Die Ablösung des Wohnrechts bezeichnet die vorzeitige Beendigung eines im Grundbuch eingetragenen Wohnrechts gegen eine Abfindungszahlung an den Berechtigten. Sie ist häufig Voraussetzung dafür, dass eine Immobilie unbelastet und damit zu einem höheren Preis verkauft werden kann.
Ausführliche Erklärung
Ein Wohnrecht (§ 1093 BGB, beschränkte persönliche Dienstbarkeit) räumt einer Person das lebenslange Recht ein, eine Wohnung oder einen Gebäudeteil selbst zu nutzen, unabhängig davon, wer Eigentümer ist. Für den Makler ist das Wohnrecht eine der größten Wertminderungen im Grundbuch: Solange es besteht, ist die Immobilie für die meisten Käufer und Banken praktisch unverkäuflich, weil weder Nutzung noch Beleihung uneingeschränkt möglich sind.
In der Praxis kommt es häufig vor, dass der Wohnrechtsinhaber (z. B. ein Elternteil im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge) selbst nicht mehr in der Immobilie wohnen möchte oder muss (Pflegeheim, Umzug). In diesem Fall kann das Wohnrecht gegen eine Abfindung – die Ablösung – aufgegeben werden. Die Höhe der Ablösesumme wird meist nach dem Kapitalwertverfahren ermittelt: ortsübliche Vergleichsmiete × statistische Lebenserwartung des Berechtigten (Sterbetafel), abgezinst auf den heutigen Wert. Anhaltspunkte für die Kapitalisierung liefert § 14 BewG.
Verfahrenstechnisch erfordert die Ablösung:
- eine notarielle Löschungsbewilligung des Berechtigten (§ 875 BGB, § 19 GBO),
- die Zahlung der vereinbarten Ablösesumme (oft über Notaranderkonto oder Zug-um-Zug-Abwicklung),
- die anschließende Löschung im Grundbuch, erst danach ist die Immobilie lastenfrei.
Für den Makler ist die Ablösung häufig Bedingung für den Verkaufserfolg: Ohne Löschung des Wohnrechts wird kaum eine Bank finanzieren. Der Makler sollte frühzeitig klären, ob und zu welchen Konditionen der Berechtigte zur Ablösung bereit ist, und dies transparent im Exposé kommunizieren, falls die Löschung erst mit Kaufpreiszahlung erfolgt.
Beispiel aus der Praxis
Eine Mutter hat sich beim Übertrag des Elternhauses an ihren Sohn ein lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch eintragen lassen. Nach dem Umzug ins Betreute Wohnen verkauft der Sohn die Immobilie. Käufer und Mutter einigen sich auf eine Ablösesumme von 45.000 Euro, berechnet aus der ortsüblichen Miete und ihrer statistischen Restlebenserwartung. Nach notarieller Löschungsbewilligung und Zahlung wird das Wohnrecht im Grundbuch gelöscht, die Immobilie geht lastenfrei an den Käufer über.
Rechtsgrundlage
- § 1093 BGB – Wohnungsrecht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit, verweist auf die Nießbrauchvorschriften.
- §§ 1030 ff. BGB – ergänzend anwendbare Nießbrauchregeln (Umfang der Nutzung).
- § 875 BGB, § 19 GBO – Aufhebung eines Grundstücksrechts erfordert Aufgabeerklärung und Löschung im Grundbuch.
- § 14 BewG – Kapitalisierung wiederkehrender Nutzungen und Leistungen zur Wertermittlung der Ablösesumme.