Ablösevereinbarung
Auch: Ablösevertrag · Ablöse für Einbauten
Die Ablösevereinbarung regelt, dass ein neuer Mieter dem Vormieter (oder gelegentlich dem Vermieter) einen Geldbetrag für zurückgelassene Einbauküchen, Möbel, Bodenbeläge oder durchgeführte Renovierungen zahlt. Sie ist von der Wohnungsmiete selbst rechtlich getrennt und unterliegt eigenen Wirksamkeitsgrenzen.
Ausführliche Erklärung
Ablösevereinbarungen sind in der Vermietungspraxis, insbesondere in Ballungsräumen mit knappem Wohnraum, weit verbreitet. Für Makler ist die Abgrenzung zur unzulässigen "versteckten Miete" entscheidend:
- Zulässig ist die Ablöse, wenn sie den tatsächlichen Zeitwert der übernommenen Gegenstände (Einbauküche, Waschmaschine, hochwertige Bodenbeläge) angemessen widerspiegelt. Zeitwert bedeutet Anschaffungspreis abzüglich Abnutzung, nicht Neuwert.
- Unwirksam ist die Entgeltvereinbarung, soweit sie in einem "auffälligen Missverhältnis" zum Zeitwert der Gegenstände steht (§ 4a Abs. 2 Satz 2 WoVermRG). Nach ständiger BGH-Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 23.4.1997, Az. VIII ZR 212/96) liegt ein solches Missverhältnis vor, wenn der geforderte Preis den Zeitwert um mehr als 50 % übersteigt; der übersteigende Teil ist dann unwirksam und kann vom Mieter zurückgefordert werden (§ 5 Abs. 2 WoVermRG bzw. § 812 BGB, ungerechtfertigte Bereicherung).
- Wird die Ablöse an den Vermieter selbst gezahlt, ohne dass dieser eine gleichwertige Gegenleistung erbringt, ist dies als verdeckte Zusatzmiete zu werten und kann gegen die Wuchergrenze des § 138 BGB oder gegen Vorschriften zur Mietpreisbremse verstoßen.
- Bei der Wohnungsvermittlung durch Makler greift zusätzlich § 4a Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG): Für die reine Vermittlungstätigkeit darf der Makler vom Mieter grundsätzlich keine Provision verlangen (Bestellerprinzip); eine "Ablöse", die faktisch eine verdeckte Maklerprovision darstellt, ist unzulässig und kann zur Rückforderung sowie zu Bußgeldern führen.
- Empfehlung für die Praxis: Ablösevereinbarungen sollten schriftlich mit Einzelauflistung der übernommenen Gegenstände samt Alter, Anschaffungswert und Zustand erfolgen – das schützt beide Parteien vor späteren Streitigkeiten und Rückforderungsansprüchen.
Beispiel aus der Praxis
Der ausziehende Mieter überlässt dem Nachmieter eine drei Jahre alte Einbauküche (Neuwert 8.000 Euro) sowie neue Laminatböden gegen eine Ablöse von 3.000 Euro. Da der Zeitwert der Küche realistisch bei rund 4.000–5.000 Euro liegt, bewegt sich die Ablöse im zulässigen Rahmen. Hätte der Vormieter 7.000 Euro verlangt, könnte der Nachmieter den überhöhten Teil zurückfordern.
Rechtsgrundlage
- § 812 BGB – Ungerechtfertigte Bereicherung: Rückforderung bei auffälligem Missverhältnis zwischen Ablösesumme und Zeitwert.
- § 138 BGB – Sittenwidrigkeit bei wucherischer Überhöhung.
- § 4a Abs. 2 WoVermRG – Eine Entgeltvereinbarung für übernommene Einrichtungsgegenstände/Inventar ist unwirksam, soweit das Entgelt in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert steht (nach BGH-Rechtsprechung: mehr als 50 % über dem Zeitwert).