Abrechnungsfrist

Die Abrechnungsfrist ist eine der praxisrelevantesten Regelungen im Betriebskostenrecht und für Makler bei der Verwaltung oder Vermittlung vermieteter Objekte von zentraler Bedeutung.

• Fristbeginn und -ende: Die Frist beginnt mit dem Ende des Abrechnungszeitraums (i. d. R. Kalenderjahr) und beträgt zwölf Monate. Bei einem Abrechnungszeitraum 01.01.–31.12.2025 muss die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum 31.12.2026 zugehen (nicht nur abgesendet werden).
• Ausschlusswirkung: Nach Ablauf der Frist ist der Vermieter mit Nachforderungen ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB) – es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten (z. B. weil ein Dritter, etwa der Fernwärmelieferant, seinerseits verspätet abgerechnet hat).
• Guthaben des Mieters sind von der Ausschlussfrist nicht betroffen: Ein zu viel gezahlter Betrag steht dem Mieter auch bei verspäteter Abrechnung zu (kein "Bestrafungseffekt" zulasten des Mieters).
• Fälligkeit der Nachzahlung: Erst mit Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung wird eine Nachforderung fällig; die Abrechnungsfrist ist von der separaten Zahlungsfrist des Mieters (i. d. R. 30 Tage nach Zugang) zu unterscheiden.
• Relevanz beim Eigentümerwechsel: Bei Verkauf einer vermieteten Immobilie während des Abrechnungszeitraums muss geklärt werden, wer (Alt- oder Neueigentümer) fristgerecht abrechnet – dies ist häufig Gegenstand von Regelungen im Kaufvertrag und wichtig für die Objektübergabe.
• Für die WEG-Verwaltung gilt eine vergleichbare, aber eigenständige Regelung zur Jahresabrechnung (§ 28 WEG), die nicht mit der mietrechtlichen Abrechnungsfrist zu verwechseln ist.

Ein Vermieter erstellt die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2024 erst im März 2026 und fordert eine Nachzahlung von 450 Euro. Da die Zwölfmonatsfrist (Ende: 31.12.2025) bereits verstrichen ist, kann der Mieter die Nachzahlung verweigern – der Vermieter hat seinen Anspruch verwirkt, sofern ihn keine Entschuldigung für die Verspätung trifft.