Abrechnungsspitze
Auch: Nachschuss · Abrechnungsguthaben
Die Abrechnungsspitze bezeichnet den Betrag, um den die tatsächlichen Kosten laut Jahresabrechnung von den zuvor im Wirtschaftsplan festgesetzten Vorschüssen (Hausgeldzahlungen) abweichen. Sie kann als Nachzahlungspflicht (Nachschuss) oder als Guthaben ausfallen.
Ausführliche Erklärung
Jeder Eigentümer zahlt während des Jahres monatliche Vorschüsse (Hausgeld) auf Basis des beschlossenen Wirtschaftsplans. Am Jahresende erstellt der Verwalter die Jahresabrechnung, die die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft dokumentiert. Weichen die Ist-Kosten von den geplanten Vorschüssen ab – etwa durch gestiegene Energiepreise, ungeplante Reparaturen oder Rechtsstreitigkeiten – entsteht die Abrechnungsspitze.
Wichtige Praxispunkte für Makler und Verwalter:
- Eigenständiger Zahlungsanspruch: Seit einer grundlegenden BGH-Rechtsprechung (Beschlusskompetenz zur Jahresabrechnung) begründet der Beschluss über die Abrechnungsspitze eine eigene, von der ursprünglichen Wirtschaftsplan-Zahlungspflicht unabhängige Forderung. Der Verwalter muss die Zahlungspflicht nicht nochmals separat einklagen, sondern kann direkt aus dem Abrechnungsbeschluss vollstrecken.
- Verteilungsschlüssel: Die Verteilung der Abrechnungsspitze erfolgt nach dem in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Kostenverteilungsschlüssel (meist Miteigentumsanteile), nicht zwingend nach dem im Wirtschaftsplan verwendeten Schlüssel, falls dieser abweicht.
- Relevanz beim Eigentümerwechsel: Beim Verkauf einer Wohnung ist entscheidend, wer zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung Eigentümer ist – dieser schuldet die Abrechnungsspitze, unabhängig davon, wer während des Abrechnungsjahres Eigentümer war. Käufer sollten dies vertraglich (Kaufvertrag) regeln, da wirtschaftlich meist der Verkäufer für sein Nutzungsjahr aufkommen soll.
- Fälligkeit: Der Beschluss über die Jahresabrechnung legt regelmäßig auch die Fälligkeit der Abrechnungsspitze fest (häufig sofort oder mit kurzer Frist).
Beispiel aus der Praxis
Der Wirtschaftsplan einer WEG sah für 2025 Heizkostenvorschüsse von 3.600 Euro vor. Wegen gestiegener Gaspreise betrugen die tatsächlichen Heizkosten laut Jahresabrechnung 4.200 Euro. Die Differenz von 600 Euro – die Abrechnungsspitze – wird von der Eigentümerversammlung beschlossen und ist von den Eigentümern entsprechend ihrem Kostenanteil nachzuzahlen. Bei einem zwischenzeitlichen Verkauf schuldet grundsätzlich der zum Beschlusszeitpunkt eingetragene neue Eigentümer die Nachzahlung, sofern im Kaufvertrag nichts anderes vereinbart wurde.
Rechtsgrundlage
- § 28 Abs. 2 WEG – Pflicht des Verwalters zur Aufstellung der Jahresabrechnung und Beschlussfassung hierüber durch die Eigentümerversammlung.