Abrissimmobilie
Auch: Abrissobjekt · Abrisshaus
Eine Abrissimmobilie ist ein Gebäude, dessen bauliche Substanz so stark beeinträchtigt, veraltet oder unwirtschaftlich sanierbar ist, dass Käufer beim Erwerb faktisch das Grundstück kaufen und den Abriss des Bestandsgebäudes von vornherein einkalkulieren.
Ausführliche Erklärung
Der Begriff wird in der Vermarktungspraxis meist synonym mit „Abrissobjekt" verwendet und beschreibt aus Käufersicht dieselbe Konstellation: Ein Neubauvorhaben oder eine grundlegende Neuplanung steht im Vordergrund, das vorhandene Gebäude spielt für die Kaufentscheidung praktisch keine Rolle mehr – außer als Kostenfaktor für Abriss und Entsorgung.
Für den Makler sind bei der Vermarktung einer Abrissimmobilie folgende Punkte zentral:
- Preisfindung: Ausgangspunkt ist in der Regel der Bodenrichtwert bzw. ein individuell ermittelter Grundstückswert, von dem die geschätzten Abriss-, Entsorgungs- und ggf. Schadstoffsanierungskosten (z. B. Asbest, Ölheizung) abgezogen werden. Bei hohen Abrisskosten kann der Gebäudewert sogar negativ in die Kalkulation eingehen.
- Zielgruppe: Käufer sind überwiegend Bauträger, Investoren oder private Bauherren mit eigenem Neubauvorhaben – die Vermarktung sollte diese Zielgruppe von Anfang an klar ansprechen, um Missverständnisse mit Sanierungsinteressenten zu vermeiden.
- Öffentlich-rechtliche Prüfpunkte: Ob und in welchem Umfang eine Neubebauung zulässig ist (Bebauungsplan bzw. § 34 BauGB), ob eine Abbruchgenehmigung oder -anzeige nach der Landesbauordnung erforderlich ist, und ob Denkmalschutz einem Abriss entgegensteht, sind vor der Vermarktung zu klären.
- Erschließungszustand: Bereits vorhandene Anschlüsse (Kanal, Strom, Wasser) können den Wert des Grundstücks trotz Abrissgebäude erhöhen und sollten im Exposé hervorgehoben werden.
Eine transparente Kennzeichnung im Exposé ist wichtig, um Interessenten mit falschen Sanierungserwartungen von vornherein auszuschließen und Haftungsrisiken für den Makler zu vermeiden.
Beispiel aus der Praxis
Ein 1962 errichtetes Wohnhaus mit massiven Feuchtigkeitsschäden und veralteter Bausubstanz wird als Abrissimmobilie vermarktet. Bei einem Grundstück von 500 m² und einem Bodenrichtwert von 400 Euro/m² ergibt sich ein Bodenwert von 200.000 Euro. Nach Abzug geschätzter Abriss- und Entsorgungskosten von 30.000 Euro kalkuliert der Makler einen realistischen Angebotspreis von rund 170.000 Euro und weist im Exposé ausdrücklich auf den erforderlichen Abriss hin.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Relevante Nebenaspekte: Landesbauordnungen (Abbruchgenehmigung bzw. -anzeige), Bebauungsrecht nach §§ 30, 34 BauGB, ImmoWertV für die Wertermittlung nach dem Bodenwertverfahren.