Abrissobjekt
Auch: Abrissimmobilie · Abrisshaus
Ein Abrissobjekt ist ein Gebäude, dessen bauliche Substanz so stark beeinträchtigt oder veraltet ist, dass eine wirtschaftliche Sanierung nicht mehr sinnvoll ist. Käufer erwerben hier faktisch das Grundstück und kalkulieren die Abrisskosten des Bestandsgebäudes ein.
Ausführliche Erklärung
Für den Makler ist die korrekte Einordnung eines Objekts als Abrissobjekt entscheidend für eine realistische Preisfindung. Klassische Auslöser sind: massive Bauschäden (Schwamm, Statikprobleme, durchfeuchtetes Mauerwerk), veraltete Grundrisse, die sich nicht wirtschaftlich modernisieren lassen, oder ein Gebäude, das den beabsichtigten Neubauplänen des Käufers im Weg steht.
Bei der Wertermittlung wird in der Regel nach dem Bodenwertverfahren vorgegangen: Der Bodenrichtwert bzw. individuell ermittelte Grundstückswert bildet die Basis, von dem die geschätzten Abrisskosten (je nach Gebäudegröße, Schadstoffbelastung, Kellertiefe und Entsorgungsaufwand mehrere Zehntausend bis über hunderttausend Euro) abgezogen werden. Ist das Gebäude wertlos, kann der Substanzwert sogar negativ in die Kalkulation eingehen, wenn z. B. Schadstoffe (Asbest, Ölheizungstanks) entsorgt werden müssen.
Wichtige Prüfpunkte für den Makler:
- Bebauungsplan/§ 34 BauGB: Ist eine Neubebauung überhaupt zulässig, und in welchem Maß (GRZ, GFZ, Geschosszahl)?
- Altlasten und Schadstoffe: Ölheizungen, Asbest in Dach/Fassade, kontaminierter Baugrund erhöhen die Abrisskosten erheblich.
- Abbruchgenehmigung: In den meisten Bundesländern ist der Abriss genehmigungs- oder zumindest anzeigepflichtig nach der jeweiligen Landesbauordnung.
- Denkmalschutz: Steht das Gebäude unter Denkmalschutz, ist ein Abriss meist ausgeschlossen oder stark erschwert.
- Erschließungszustand: Vorhandene Anschlüsse (Kanal, Strom, Wasser) können den Wert des Grundstücks trotz Abrissgebäude steigern.
Käuferzielgruppe sind meist Bauträger, Investoren oder private Bauherren, die einen Neubau planen. Der Makler sollte im Exposé transparent kommunizieren, dass es sich um ein Abrissobjekt handelt, um Interessenten mit falschen Erwartungen (Sanierungsobjekt) zu vermeiden.
Beispiel aus der Praxis
Ein 1958 errichtetes Einfamilienhaus mit Schwammbefall im Dachstuhl und veralteter Elektrik wird als Abrissobjekt vermarktet. Der Bodenrichtwert für das 600 m² große Grundstück beträgt 350 Euro/m², also 210.000 Euro. Die geschätzten Abrisskosten inklusive Asbestsanierung liegen bei 35.000 Euro. Der Makler kalkuliert den realistischen Verkehrswert daher bei rund 175.000 Euro und weist im Exposé ausdrücklich auf den erforderlichen Abriss hin.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Relevante Nebenaspekte: Landesbauordnungen (Abbruchgenehmigung/-anzeige), Bebauungsrecht nach §§ 30, 34 BauGB, ImmoWertV für die Wertermittlung nach dem Bodenwertverfahren.