Neubauwert

Der Neubauwert bildet im Sachwertverfahren den Ausgangspunkt für die Ermittlung des Gebäudesachwerts. Er wird typischerweise auf Basis der Normalherstellungskosten (NHK 2010, in der Sachwertrichtlinie fortgeschrieben) errechnet, indem der Bruttorauminhalt (BRI) oder die Bruttogrundfläche (BGF) des Gebäudes mit den regional und baujahresspezifisch angepassten Kostenkennwerten multipliziert wird.

Wichtige Aspekte für die Praxis:

• Der Neubauwert berücksichtigt keine Wertminderung durch Alter oder Abnutzung – diese wird erst im nächsten Schritt über die Alterswertminderung vom Neubauwert abgezogen, um den (vorläufigen) Gebäudesachwert zu erhalten.
• Er wird anhand von Baupreisindizes regelmäßig fortgeschrieben, um die aktuellen Baukosten zum Bewertungsstichtag abzubilden (nicht die historischen Baukosten des tatsächlichen Baujahrs).
• Der Neubauwert ist von den tatsächlichen historischen Herstellungskosten (z. B. für die Gebäudeabschreibung/AfA im Steuerrecht) zu unterscheiden – für die Wertermittlung zählt stets der fiktive Wiederherstellungswert zum Stichtag, nicht die damaligen Baukosten.
• In der Versicherungswirtschaft wird ein ähnlicher Begriff (Neuwert/Wiederherstellungswert) für die Gebäudeversicherung verwendet, dort jedoch mit eigenen versicherungsrechtlichen Berechnungsgrundlagen.

Rechnerisch ergibt sich der Gebäudesachwert vereinfacht aus: Neubauwert − Alterswertminderung (unter Berücksichtigung des Modernisierungsgrads bzw. der Restnutzungsdauer).

Ein 1985 errichtetes Einfamilienhaus mit 180 m² Bruttorauminhalt-abgeleiteter Fläche hätte, fabrikneu zu heutigen Baukosten errichtet, einen Neubauwert von 480.000 Euro. Nach Abzug der Alterswertminderung entsprechend dem Gebäudealter und Modernisierungsgrad ergibt sich daraus der vorläufige Gebäudesachwert.