Normalherstellungskosten
Auch: NHK 2010 · NHK
Die Normalherstellungskosten (kurz NHK, aktuell als "NHK 2010" bezeichnet) sind statistisch ermittelte Durchschnittswerte für die Baukosten je Kubikmeter Bruttorauminhalt bzw. Quadratmeter Bruttogrundfläche, gestaffelt nach Gebäudeart, Bauweise und Ausstattungsstandard. Sie bilden im Sachwertverfahren die Grundlage zur Ermittlung des Neubauwerts eines Gebäudes.
Ausführliche Erklärung
Die Normalherstellungskosten wurden ursprünglich in der Wertermittlungsverordnung (WertV) als NHK 2000 veröffentlicht und mit Einführung der Sachwertrichtlinie 2012 als "NHK 2010" fortgeschrieben (Anlage 1 der Sachwertrichtlinie, Stand der Baupreise: 2010). Sie ordnen unterschiedlichen Gebäudetypen (freistehendes Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Reihenhaus, Mehrfamilienhaus, Gewerbeobjekt etc.) und Standardstufen (einfacher, mittlerer, gehobener Standard) jeweils einen Kostenkennwert pro Kubikmeter umbauten Raums (bzw. je nach Gebäudeart auch pro Quadratmeter Bruttogrundfläche) zu.
Wichtige Punkte für die Praxis:
- Die NHK-Werte müssen mittels Baupreisindex (herausgegeben vom Statistischen Bundesamt) auf den aktuellen Bewertungsstichtag hochgerechnet werden, da sie auf dem Preisniveau von 2010 basieren.
- Zusätzlich werden regionale Baukostenfaktoren angewendet, da die Baukosten je nach Bundesland und Region erheblich variieren können.
- Die NHK dienen ausschließlich der Ermittlung des Neubauwerts; die tatsächliche Wertminderung durch Alter erfolgt erst im nächsten Schritt über die Alterswertminderung.
- Die Einordnung in einen Standard (einfach, mittel, gehoben, oder auch stark vereinfacht/verbessert) erfordert eine sorgfältige Objektbesichtigung, da Ausstattungsmerkmale wie Bodenbeläge, Sanitärausstattung, Fenster und Haustechnik direkt in die Einstufung einfließen.
- Für Makler ist relevant, dass eine grobe Über- oder Unterschätzung des Ausstattungsstandards den ermittelten Sachwert erheblich verzerren kann – bei Beratungsgesprächen sollte auf eine realistische, nachvollziehbare Standardeinordnung geachtet werden.
Beispiel aus der Praxis
Für ein freistehendes Einfamilienhaus mit mittlerem Ausstattungsstandard weist die Sachwertrichtlinie einen NHK-Kostenkennwert von beispielsweise 560 Euro je Kubikmeter Bruttorauminhalt (Preisstand 2010) aus. Nach Hochrechnung mit dem aktuellen Baupreisindex (z. B. Faktor 1,55) und einem regionalen Baukostenfaktor von 1,05 ergibt sich ein aktueller Kostenkennwert von rund 911 Euro/m³, der mit dem Bruttorauminhalt des Gebäudes multipliziert den Neubauwert ergibt.
Rechtsgrundlage
Keine eigenständige gesetzliche Norm; die Normalherstellungskosten (NHK 2010) sind in Anlage 1 der Sachwertrichtlinie (SW-RL) veröffentlicht, welche die Anwendung des Sachwertverfahrens nach ImmoWertV konkretisiert.