Bruttorauminhalt

Der Bruttorauminhalt ist eine Kenngröße nach DIN 277 ("Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken") und beschreibt das gesamte umbaute Volumen eines Gebäudes einschließlich tragender und nichttragender Bauteile. Für Makler ist der Begriff vor allem im Zusammenhang mit dem Sachwertverfahren relevant: Die Normalherstellungskosten (NHK) werden regelmäßig auf Basis des Bruttorauminhalts kalkuliert, indem ein gebäudetypbezogener Kostenkennwert pro Kubikmeter mit dem BRI multipliziert wird.

Zur Berechnung wird das Gebäude in Grundfläche und Höhe zerlegt: Die Bruttogrundfläche (BGF) je Geschoss wird mit der zugehörigen Geschosshöhe multipliziert, die Ergebnisse aller Geschosse werden addiert. Dabei zählen auch nicht ausgebaute Dachräume, Keller und Kriechkeller anteilig mit, sofern sie umbaut sind.

Wichtig für die Praxis:

• Der BRI unterscheidet sich von der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung) und der Bruttogrundfläche – er ist ein reines Volumenmaß, keine Flächenangabe.
• Seit der Neufassung der DIN 277 (2016) hat sich die Berechnungsmethodik leicht verändert; ältere Bewertungen können nach der Vorgängernorm (DIN 277:1987 bzw. 2005) berechnet worden sein, was bei Vergleichen zu Abweichungen führen kann.
• Gutachter und Sachverständige nutzen den BRI insbesondere bei älteren bzw. individuell errichteten Gebäuden, für die keine marktüblichen Vergleichswerte vorliegen und daher das Sachwertverfahren angewendet wird.

Ein freistehendes Einfamilienhaus hat eine Bruttogrundfläche von 120 m² je Geschoss (zwei Vollgeschosse) und eine durchschnittliche Geschosshöhe von 2,80 m. Der Bruttorauminhalt beträgt somit rund 2 x 120 m² x 2,80 m = 672 m³. Bei angenommenen Normalherstellungskosten von 450 Euro pro Kubikmeter ergeben sich Herstellungskosten von rund 302.400 Euro als Ausgangswert für das Sachwertverfahren.