Bruttogrundfläche

Für den Makler ist die Bruttogrundfläche vor allem bei Gewerbeimmobilien, Bauträgerprojekten und der Wertermittlung im Sachwertverfahren relevant, während im Wohnungsverkauf meist die Wohnfläche im Vordergrund steht.

Systematik nach DIN 277 (Grundflächen und Rauminhalte im Bauwesen):

• Die BGF gliedert sich in Konstruktionsgrundfläche (KGF) – die von Wänden und Stützen eingenommene Fläche – und Netto-Raumfläche (NRF) – die tatsächlich nutzbare Fläche innerhalb der Wände.
• Die Netto-Raumfläche wird weiter unterteilt in Nutzungsfläche (NUF), Technikfläche (TF) und Verkehrsfläche (VF) (Flure, Treppenhäuser).
• Anders als die Wohnfläche (nach Wohnflächenverordnung) berücksichtigt die BGF alle Geschosse eines Gebäudes vollständig und ungewichtet – Balkone, Terrassen, Keller- und Dachgeschosse zählen (sofern überdacht/umschlossen) mit vollem Flächenanteil, ohne die für die Wohnflächenberechnung üblichen Anrechnungsfaktoren.
• Die BGF ist zentrale Bezugsgröße im Sachwertverfahren der Immobilienbewertung (ImmoWertV) zur Ermittlung der Herstellungskosten eines Gebäudes anhand von Normalherstellungskosten pro Quadratmeter BGF.
• Auch bei der Berechnung der Geschossflächenzahl (GFZ) aus dem Bebauungsplan wird häufig auf die Geschossfläche (eng verwandt mit der BGF) Bezug genommen, um das zulässige Bauvolumen zu bestimmen.

Für Makler ist die klare Trennung zu Wohnfläche und Nutzfläche entscheidend, da in Exposés unterschiedliche Flächenbegriffe leicht zu falschen Preis- und Wertvergleichen führen: Eine hohe BGF bedeutet nicht automatisch eine entsprechend hohe vermietbare oder verkaufbare (Wohn-)Fläche.

Ein Bürogebäude hat über drei Geschosse eine Bruttogrundfläche von insgesamt 1.800 m². Nach Abzug der Konstruktionsfläche (Wände, Stützen, ca. 15 %) und der Verkehrsflächen (Flure, Treppenhaus, ca. 10 %) verbleibt eine vermietbare Nutzungsfläche von rund 1.350 m² – die tatsächlich relevante Größe für die Mietpreiskalkulation.