Geschossfläche

Rechtlich definiert wird die Geschossfläche in § 20 BauNVO, der zu den zentralen Vorschriften des Bauplanungsrechts für das Maß der baulichen Nutzung gehört. Danach ist die Geschossfläche nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Ein Vollgeschoss liegt vereinfacht gesagt vor, wenn ein Geschoss über einen bestimmten Anteil seiner Grundfläche eine landesrechtlich festgelegte Mindesthöhe aufweist – die genauen Kriterien richten sich nach der jeweiligen Landesbauordnung.

Nicht zur Geschossfläche zählen nach § 20 Abs. 4 BauNVO grundsätzlich Nebenanlagen, Balkone, Loggien, Terrassen sowie bauliche Anlagen, soweit sie in den Abstandsflächen liegen. Der Bebauungsplan kann jedoch abweichend festsetzen, dass Aufenthaltsräume in Nicht-Vollgeschossen (etwa ausgebaute Dachgeschosse) ganz oder teilweise mitzurechnen sind.

Die Geschossfläche bildet zusammen mit der Grundstücksfläche die Geschossflächenzahl (GFZ): Sie gibt an, wie viele Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind, und ist neben der Grundflächenzahl (GRZ) das wichtigste Maß zur Begrenzung der baulichen Nutzung in einem Bebauungsplan.

Wichtig für die Praxis: Die Geschossfläche ist nicht identisch mit der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung. Erstere ist eine bauplanungsrechtliche Bruttogröße nach Außenmaßen und dient der Bebauungsdichte-Steuerung, letztere eine wohnungswirtschaftliche Nettogröße, die z. B. Wandstärken, Kellerräume und Nebenräume anders oder gar nicht berücksichtigt. Makler sollten diese Begriffe in Exposés sauber trennen, um Käufer nicht über die tatsächlich nutzbare Fläche zu täuschen.

Ein Grundstück von 500 m² liegt in einem Baugebiet mit festgesetzter GFZ von 0,6. Damit sind maximal 300 m² Geschossfläche zulässig, verteilt auf die Vollgeschosse des geplanten Gebäudes. Balkone und eine offene Terrasse werden bei dieser Berechnung nicht mitgezählt.