Bebauungsplan
Auch: B-Plan · Bauleitplan (verbindlich) · Bebauungsplanung · Qualifizierter Bebauungsplan
Der Bebauungsplan (kurz "B-Plan") ist eine von der Gemeinde als Satzung beschlossene, rechtsverbindliche Regelung, die festlegt, was auf einem Grundstück gebaut werden darf – etwa welche Gebäudeart, wie hoch, wie viele Geschosse und mit welcher Grundfläche. Er ist die wichtigste Grundlage für die Beurteilung der Bebaubarkeit eines Grundstücks.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist der Bebauungsplan das zentrale Instrument, um die rechtliche Bebaubarkeit und damit den Wert eines Grundstücks oder das zulässige Erweiterungspotenzial eines Bestandsobjekts einzuschätzen. Er wird aus dem vorbereitenden Flächennutzungsplan entwickelt (§ 8 Abs. 2 BauGB) und ist – anders als dieser – für jedermann unmittelbar verbindlich.
Typische Festsetzungen eines B-Plans:
- Art der baulichen Nutzung: Baugebietstyp nach BauNVO (z. B. reines Wohngebiet WR, allgemeines Wohngebiet WA, Mischgebiet MI, Gewerbegebiet GE).
- Maß der baulichen Nutzung: Grundflächenzahl (GRZ), Geschossflächenzahl (GFZ), Zahl der Vollgeschosse, Höhe baulicher Anlagen.
- Bauweise: offene oder geschlossene Bauweise, Baulinien/Baugrenzen, überbaubare Grundstücksfläche.
- Erschließung: Straßen, Wege, Ver- und Entsorgungsflächen.
- Sonstige Festsetzungen: Grünflächen, Stellplätze, Pflanzgebote, Denkmalschutz, Immissionsschutz.
Man unterscheidet den qualifizierten Bebauungsplan (§ 30 Abs. 1 BauGB), der mindestens Festsetzungen zu Art und Maß der Nutzung, überbaubarer Grundstücksfläche und Erschließung enthält und allein über die Zulässigkeit eines Vorhabens entscheidet, vom einfachen Bebauungsplan (§ 30 Abs. 3 BauGB), der nur einzelne Festsetzungen trifft und im Übrigen durch § 34 oder § 35 BauGB ergänzt wird. Ein Sonderfall ist der vorhabenbezogene Bebauungsplan (§ 12 BauGB) im Zusammenhang mit einem Durchführungsvertrag zwischen Gemeinde und Vorhabenträger.
Für die Maklerpraxis entscheidend: Der aktuelle B-Plan (samt Planzeichnung und textlichen Festsetzungen) ist beim Bauamt bzw. digital über kommunale Geoportale einsehbar und sollte vor jeder Wertermittlung oder Nachverdichtungsberatung geprüft werden. Änderungen des B-Plans (z. B. Erhöhung der GRZ) können erhebliche Wertsteigerungen auslösen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Grundstück liegt im Geltungsbereich eines B-Plans, der ein allgemeines Wohngebiet (WA) mit GRZ 0,4, GFZ 0,8 und zwei Vollgeschossen sowie offener Bauweise festsetzt. Der Makler kann daraus ableiten, dass auf einem 600 m² großen Grundstück maximal 240 m² Grundfläche überbaut und insgesamt 480 m² Geschossfläche realisiert werden dürfen – eine zentrale Information für die Beurteilung des Nachverdichtungspotenzials.
Rechtsgrundlage
- §§ 8-10 BauGB – Rechtsgrundlage, Inhalt und Verfahren des Bebauungsplans als Satzung.
- § 30 BauGB – Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans (qualifiziert/einfach).
- Baunutzungsverordnung (BauNVO) – konkretisiert Art und Maß der baulichen Nutzung, Baugebietstypen.
- § 12 BauGB – vorhabenbezogener Bebauungsplan.