Bebauungsplan der Innenentwicklung
Auch: §13a-Plan · Beschleunigter Bebauungsplan
Der Bebauungsplan der Innenentwicklung – auch "§13a-Plan" genannt – ist ein im vereinfachten und beschleunigten Verfahren aufgestellter Bebauungsplan, mit dem Gemeinden Wiedernutzbarmachung von Flächen, Nachverdichtung und andere Maßnahmen der Innenentwicklung ohne die sonst übliche vollständige Umweltprüfung ermöglichen können.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist dieses Planinstrument vor allem im Zusammenhang mit Nachverdichtungsprojekten relevant, etwa der Bebauung von Baulücken, der Aufstockung von Gebäuden oder der Umnutzung brachliegender innerörtlicher Flächen (z. B. ehemalige Gewerbeareale) zu Wohnzwecken.
Wesentliche Merkmale:
- Anwendungsbereich: Der § 13a BauGB gilt für Bebauungspläne der Innenentwicklung, mit denen die zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO oder die Größe der Grundfläche weniger als 20.000 m² (Regelverfahren) bzw. bis 70.000 m² nach Einzelfallprüfung beträgt.
- Verfahrensvorteile: Verzicht auf die förmliche Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB und den Umweltbericht; teilweise Verzicht auf die frühzeitige Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung; kein Ausgleich für Eingriffe in Natur und Landschaft nach § 1a Abs. 3 BauGB erforderlich (Eingriffsregelung entfällt) – dies gilt seit einer Gesetzesänderung 2013 allerdings mit Einschränkungen bei größeren Flächen.
- Ausschlussgründe: Das Verfahren ist unzulässig, wenn durch den Plan die Zulässigkeit von Vorhaben begründet wird, die einer Pflicht zur Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen, oder wenn Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung von FFH- oder Vogelschutzgebieten bestehen.
- Praxisrelevanz: Für Bauträger und Investoren beschleunigt dieses Verfahren die Schaffung von Baurecht auf Innenentwicklungsflächen erheblich, was den Zeitplan von Nachverdichtungsprojekten deutlich verkürzt – ein wichtiger Faktor bei der Beratung von Grundstückseigentümern mit Nachverdichtungspotenzial.
Beispiel aus der Praxis
Eine Gemeinde möchte ein ehemaliges Fabrikgelände von 8.000 m² innerhalb des Siedlungsbereichs zu einem Wohnquartier mit Reihenhäusern entwickeln. Da die Fläche unter 20.000 m² liegt und keine Umweltverträglichkeitsprüfung erforderlich ist, wird ein Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren aufgestellt – ohne Umweltbericht und mit verkürzten Beteiligungsfristen, wodurch Baurecht deutlich schneller entsteht als im Regelverfahren.
Rechtsgrundlage
- § 13a BauGB – Bebauungsplan der Innenentwicklung, beschleunigtes Verfahren.
- § 13 BauGB – vereinfachtes Verfahren, auf das § 13a teilweise verweist.
- § 1a Abs. 3 BauGB – Eingriffsregelung, im § 13a-Verfahren modifiziert bzw. teilweise ausgeschlossen.