Flächennutzungsplan
Auch: FNP · Vorbereitender Bauleitplan
Der Flächennutzungsplan (FNP) ist der vorbereitende Bauleitplan einer Gemeinde. Er stellt für das gesamte Gemeindegebiet in Grundzügen dar, wie Flächen künftig genutzt werden sollen – etwa als Wohn-, Gewerbe-, Landwirtschafts- oder Grünflächen. Anders als der Bebauungsplan entfaltet er keine unmittelbare rechtliche Bindungswirkung gegenüber Bürgern, sondern bindet nur die Gemeinde selbst bei der weiteren Planung.
Ausführliche Erklärung
Der Flächennutzungsplan bildet zusammen mit dem Bebauungsplan die zweistufige Bauleitplanung nach dem Baugesetzbuch (§ 1 Abs. 2 BauGB): Der FNP ist die vorbereitende, überörtliche Ebene, der Bebauungsplan die verbindliche, parzellenscharfe Ebene, die aus dem FNP zu entwickeln ist (§ 8 Abs. 2 BauGB, Entwicklungsgebot).
Wichtige Eigenschaften für die Maklerpraxis:
- Keine unmittelbare Rechtswirkung gegenüber Dritten: Der FNP ist keine Satzung, sondern ein behördenverbindlicher Plan. Ein Bauantrag kann sich nicht direkt auf den FNP stützen – maßgeblich für die Zulässigkeit eines Bauvorhabens sind der Bebauungsplan (§ 30 BauGB), die Innenbereichsregelung (§ 34 BauGB) oder der Außenbereich (§ 35 BauGB).
- Darstellungen statt Festsetzungen: Der FNP enthält "Darstellungen" (z. B. Wohnbaufläche, gemischte Baufläche, gewerbliche Baufläche, Grünfläche, Fläche für die Landwirtschaft), während der Bebauungsplan konkrete "Festsetzungen" (z. B. WA, GRZ, Firsthöhe) trifft.
- Indizwirkung für Bauerwartungsland: Eine Darstellung als Wohnbaufläche im FNP ist ein starkes Indiz dafür, dass eine Fläche mittelfristig zu Bauland entwickelt werden soll ("Bauerwartungsland"), begründet aber selbst noch kein Baurecht – ein wichtiger Unterschied, den Makler bei der Preisfindung für unbeplante Grundstücke beachten müssen.
- Aufstellungsverfahren: Der FNP wird von der Gemeinde (bzw. bei Verbandsgemeinden vom Gemeindeverband) im Regelfall für das gesamte Gebiet aufgestellt, durchläuft ein Beteiligungsverfahren (frühzeitige und förmliche Öffentlichkeits- sowie Behördenbeteiligung nach §§ 3, 4 BauGB) und bedarf der Genehmigung durch die höhere Verwaltungsbehörde (§ 6 BauGB).
- Laufende Fortschreibung: FNPs werden regelmäßig fortgeschrieben oder geändert, um auf demografische, wirtschaftliche oder wohnungspolitische Entwicklungen zu reagieren. Für Makler ist die Einsichtnahme in den aktuellen FNP (meist online oder beim Bauamt einsehbar) ein wichtiger erster Schritt bei der Einschätzung der Entwicklungsperspektive eines Grundstücks.
Beispiel aus der Praxis
Eine Gemeinde stellt in ihrem Flächennutzungsplan eine bislang landwirtschaftlich genutzte Fläche am Ortsrand als "Wohnbaufläche" dar. Das bedeutet: Die Gemeinde beabsichtigt, dort perspektivisch Wohnbebauung zu ermöglichen. Bevor jedoch tatsächlich gebaut werden darf, muss die Gemeinde einen daraus entwickelten Bebauungsplan aufstellen, der konkrete Festsetzungen wie Baugebietstyp, Grundflächenzahl und Erschließung regelt.