Flächenmodell (Bayern)

Nach dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts von 2018 zur Grundsteuerreform durften die Bundesländer per Öffnungsklausel (Art. 72 Abs. 3 GG) vom Bundesmodell abweichen. Bayern hat als einziges Land ein rein flächenbasiertes, wertunabhängiges Modell gewählt:

• Berechnungsgrundlage sind die Grundstücksfläche und die Gebäude-/Wohnfläche, multipliziert mit gesetzlich festen Äquivalenzzahlen (0,04 €/m² für Grund und Boden, 0,50 €/m² für Gebäudeflächen).
• Aus diesen Werten ergibt sich der Äquivalenzbetrag, der mit einer Grundsteuermesszahl (für Wohnflächen auf 70 % ermäßigt, also eine Ermäßigung um 30 %) und dem gemeindlichen Hebesatz multipliziert wird.
• Lage, Bodenrichtwert und energetischer Zustand spielen keine Rolle – zwei baugleiche Häuser zahlen bei gleicher Fläche dieselbe Grundsteuer, egal ob in München-Zentrum oder ländlicher Lage.
• Für Makler relevant: Da der Verkehrswert nicht einfließt, ist die bayerische Grundsteuer bei der Objektbewertung/Exposé-Erstellung weniger aussagekräftig als in Bundesländern mit wertorientiertem Modell; dennoch fragen Käufer regelmäßig nach der Höhe als laufende Nebenkostenposition.
• Kritiker bemängeln eine mögliche Umverteilung zulasten einfacher Lagen und zugunsten teurer Innenstadtlagen; das Modell ist verfassungsrechtlich umstritten, aber (Stand 2026) angewandtes Recht.

Zwei baugleiche Reihenhäuser mit je 120 m² Wohnfläche und 300 m² Grundstück – eines in München-Bogenhausen, eines im Bayerischen Wald – ergeben nach dem Flächenmodell denselben Äquivalenzbetrag und damit (bei gleichem gemeindlichen Hebesatz) dieselbe Grundsteuerlast, obwohl der Verkehrswert um ein Vielfaches abweicht.