Grundsteuerreform

Auslöser der Reform war der Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 10. April 2018, der die Bewertung von Grundbesitz auf Basis jahrzehntealter Einheitswerte als gleichheitswidrig einstufte. Der Gesetzgeber musste bis Ende 2019 eine Neuregelung schaffen und räumte eine Übergangsfrist bis zum 31. Dezember 2024 ein, in der die alten Werte weiter angewendet werden durften.

Kernpunkte, die der Makler kennen sollte:

• Bundesmodell: Der Bund hat ein wertabhängiges Modell entwickelt, das u. a. Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Immobilienart, Alter und statistische Nettokaltmiete berücksichtigt (§§ 218 ff. BewG).
• Öffnungsklausel: Aufgrund der grundgesetzlichen Länderöffnungsklausel (Art. 72 Abs. 3 Nr. 7 GG) haben mehrere Länder eigene, meist einfachere Modelle eingeführt: Bayern (reines Flächenmodell), Baden-Württemberg (Bodenwertmodell), Hamburg (Wohnlagemodell), Niedersachsen (Flächen-Lage-Modell) und Hessen (Flächen-Faktor-Modell). Die übrigen Länder wenden das Bundesmodell an, teils mit abweichenden Steuermesszahlen (Saarland, Sachsen).
• Aufkommensneutralität als Ziel, nicht Garantie: Die Reform sollte im Aggregat kein Mehraufkommen für die Kommunen erzeugen; die Steuermesszahlen wurden dafür deutlich gesenkt. Individuell kann die Belastung je nach Lage, Größe und Nutzung eines Grundstücks aber deutlich steigen oder sinken – ein zentraler Beratungspunkt beim Immobilienverkauf.
• Neue Kategorie Grundsteuer C: Gemeinden können seit der Reform für unbebaute, baureife Grundstücke einen erhöhten, gesonderten Hebesatz festlegen, um Baulandspekulation entgegenzuwirken (§ 25 Abs. 5 GrStG).
• Turnus: Künftig ist eine Hauptfeststellung des Grundsteuerwerts alle sieben Jahre vorgesehen (statt wie bisher alle Jahrzehnte), um die Bewertungsgrundlage aktuell zu halten.
• Zeitplan: Feststellungserklärungen mussten 2022/2023 abgegeben werden, die neuen Werte und Hebesätze gelten ab 2025; Übergangsbescheide und Anpassungen laufen teils noch in den Jahren danach.

Ein Eigentümer eines Einfamilienhauses in einer begehrten Lage zahlte bis 2024 auf Basis des alten Einheitswerts eine vergleichsweise niedrige Grundsteuer. Nach der Reform steigt sein neu festgestellter Grundsteuerwert deutlich, während die Gemeinde ihren Hebesatz absenkt, um insgesamt aufkommensneutral zu bleiben – im Ergebnis kann die individuelle Steuerlast trotzdem höher oder niedriger ausfallen als zuvor, abhängig von Lage und Grundstücksgröße im Vergleich zum Gemeindedurchschnitt.