Flächen-Faktor-Verfahren (Hessen)
Auch: Flächen-Faktor-Modell Hessen · Hessisches Grundsteuermodell
Das Flächen-Faktor-Verfahren ist Hessens Landesmodell zur Berechnung der reformierten Grundsteuer. Es übernimmt die reine Flächenberechnung nach bayerischem Vorbild, korrigiert das Ergebnis aber zusätzlich mit einem lageabhängigen Faktor, der auf dem Bodenrichtwert basiert.
Ausführliche Erklärung
Hessen nutzte die Öffnungsklausel der Grundsteuerreform, um ein eigenes Modell einzuführen, das zum 01.01.2025 erstmals angewendet wird:
- Grundlage ist – wie in Bayern – die reine Flächenberechnung von Grundstück und Gebäude mit festen Äquivalenzzahlen.
- Zusätzlich wird ein Lagefaktor ermittelt: Der Bodenrichtwert des Grundstücks wird ins Verhältnis zum durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde gesetzt; aus diesem Verhältnis (potenziert mit 0,3) ergibt sich der Faktor.
- Liegt ein Grundstück über dem gemeindlichen Durchschnittswert, erhöht der Faktor die Steuerlast; liegt es darunter, senkt er sie – die Wirkung ist gedämpft, da nicht der volle Wertunterschied durchschlägt (Potenzierung mit 0,3 statt linear).
- Damit ist Hessen ein Mittelweg zwischen reinem Flächenmodell (Bayern) und wertabhängigem Bundesmodell: Lage fließt ein, aber gedämpft.
- Für Makler bedeutet das: Objekte in Toplagen (hoher Bodenrichtwert) zahlen tendenziell mehr Grundsteuer als vergleichbare Objekte in einfachen Lagen derselben Gemeinde – ein Argument, das bei der Nebenkostenkalkulation für Käufer/Mieter relevant sein kann.
Beispiel aus der Praxis
Zwei gleich große Einfamilienhäuser in derselben hessischen Gemeinde – eines in bevorzugter Lage mit überdurchschnittlichem Bodenrichtwert, eines in einfacher Lage mit unterdurchschnittlichem Bodenrichtwert – erhalten trotz identischer Flächen unterschiedliche Lagefaktoren und damit eine unterschiedlich hohe Grundsteuer.
Rechtsgrundlage
- Hessisches Grundsteuergesetz (HGrStG) – eigenständiges Landesgesetz, regelt Flächenberechnung, Äquivalenzzahlen und den Lagefaktor auf Basis der Bodenrichtwerte.