Baunutzungsverordnung

Die BauNVO konkretisiert das BauGB und ist für jeden Makler unverzichtbares Handwerkszeug, um die zulässige Nutzung eines Grundstücks einzuschätzen. Zentrale Regelungsinhalte:

• Baugebietstypen (§§ 2–11 BauNVO): u.a. Kleinsiedlungsgebiet (WS), reines Wohngebiet (WR), allgemeines Wohngebiet (WA), besonderes Wohngebiet (WB), Dorfgebiet (MD), Mischgebiet (MI), urbanes Gebiet (MU), Kerngebiet (MK), Gewerbegebiet (GE), Industriegebiet (GI) und Sondergebiete (SO). Jeder Typ definiert, welche Nutzungen (Wohnen, Gewerbe, Einzelhandel etc.) allgemein zulässig, ausnahmsweise zulässig oder unzulässig sind.
• Maß der baulichen Nutzung (§§ 16–21a BauNVO): Grundflächenzahl (GRZ), Geschossflächenzahl (GFZ), Baumassenzahl (BMZ) sowie Zahl der Vollgeschosse und Höhe baulicher Anlagen.
• Überbaubare Grundstücksfläche (§ 23 BauNVO): Baulinien, Baugrenzen und Bebauungstiefe.
• Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen (§§ 12–14 BauNVO): Zulässigkeit von Garagen, Carports und Nebenanlagen je Baugebiet.

Die konkrete Fassung der BauNVO, die für ein Grundstück gilt, richtet sich nach dem Zeitpunkt der Aufstellung des jeweiligen Bebauungsplans ("Fassungsprinzip") – ältere Bebauungspläne können noch auf frühere BauNVO-Fassungen (z.B. 1962, 1968, 1977, 1990) Bezug nehmen, was insbesondere bei Einzelhandels- und Gewerbenutzungen zu abweichenden Zulässigkeiten führen kann. Für Makler ist daher wichtig, bei der Nutzungsprüfung eines Grundstücks nicht nur den Baugebietstyp, sondern auch die einschlägige BauNVO-Fassung zu kennen.

Ein Bebauungsplan setzt für ein Grundstück ein "Allgemeines Wohngebiet (WA)" nach § 4 BauNVO fest. Damit sind Wohngebäude allgemein zulässig, kleinere Läden zur Deckung des täglichen Bedarfs und nicht störende Handwerksbetriebe ausnahmsweise zulässig, ein größerer Einzelhandelsbetrieb hingegen nicht.