Bruttonießbrauch

Der Nießbrauch (§ 1030 BGB) berechtigt den Nießbraucher, sämtliche Nutzungen der belasteten Sache zu ziehen. Das Gesetz geht in § 1047 BGB grundsätzlich vom sogenannten Nettonießbrauch aus: Der Nießbraucher trägt danach die auf der Sache ruhenden öffentlichen und privatrechtlichen Lasten (u.a. Grundsteuer, gewöhnliche Erhaltungskosten, Versicherungsprämien), soweit sie während der Dauer des Nießbrauchs anfallen.

Vertraglich kann jedoch abweichend vereinbart werden, dass der Eigentümer diese Lasten trägt und der Nießbraucher die Erträge "brutto", also ungeschmälert, behält – dies wird als Bruttonießbrauch bezeichnet. Die Unterscheidung ist praktisch bedeutsam:

• Nettonießbrauch (gesetzlicher Regelfall): Nießbraucher erhält Erträge, trägt aber laufende Lasten und gewöhnliche Erhaltungskosten selbst.
• Bruttonießbrauch (abweichende Vereinbarung): Nießbraucher erhält volle Erträge ohne Lastenabzug; Eigentümer trägt Grundsteuer, Versicherung, laufende Instandhaltung.

Diese Unterscheidung ist vor allem bei der vorweggenommenen Erbfolge und Vermögensübertragung relevant, wenn sich Eltern bei der Übertragung einer Immobilie einen Nießbrauch vorbehalten: Ein Bruttonießbrauch ist für den Nießbraucher wirtschaftlich günstiger, verringert aber den Wert der beim Eigentümer verbleibenden "Resteigentümerstellung" und wirkt sich auf die schenkungsteuerliche Bewertung des Nießbrauchsrechts aus (§ 14 BewG: Kapitalisierung des Jahreswerts). Bei der Berechnung des Kapitalwerts eines Bruttonießbrauchs wird kein pauschaler Lastenabzug vorgenommen, wodurch der kapitalisierte Wert – und damit regelmäßig auch die schenkungsteuerliche Bemessungsgrundlage für den verbleibenden Vermögenswert – höher ausfällt als beim Nettonießbrauch.

Für Makler ist die Unterscheidung wichtig bei der Wertermittlung von mit Nießbrauch belasteten Immobilien: Ob ein Brutto- oder Nettonießbrauch vereinbart ist, beeinflusst sowohl den Kapitalwert des Nießbrauchsrechts als auch die tatsächlich vom Eigentümer zu tragende Kostenlast.

Eltern übertragen ihrem Sohn eine vermietete Eigentumswohnung, behalten sich aber einen lebenslangen Bruttonießbrauch vor. Die monatlichen Mieteinnahmen stehen den Eltern in voller Höhe zu; Grundsteuer, Gebäudeversicherung und größere Instandhaltungsarbeiten trägt hingegen der Sohn als neuer Eigentümer.