Gebäudesachwert

Das Sachwertverfahren ist eines der drei gesetzlich geregelten Wertermittlungsverfahren (neben Vergleichswert- und Ertragswertverfahren) und kommt vor allem bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern zum Einsatz, für die keine ausreichende Vergleichs- oder Ertragsbasis vorliegt. Es ist in den §§ 35 bis 39 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt.

Nach § 36 ImmoWertV wird der vorläufige Sachwert der baulichen Anlagen ermittelt, indem die durchschnittlichen Herstellungskosten des Gebäudes mit einem Regionalfaktor und einem Alterswertminderungsfaktor multipliziert werden. Die durchschnittlichen Herstellungskosten werden dabei regelmäßig auf Basis sogenannter Normalherstellungskosten je Bezugseinheit (z. B. Bruttogrundfläche) bestimmt, die für unterschiedliche Gebäudearten und Ausstattungsstandards tabelliert vorliegen. Der Regionalfaktor gleicht regionale Abweichungen der Baukosten gegenüber dem bundesweiten Durchschnitt aus; die Alterswertminderung berücksichtigt das Alter des Gebäudes im Verhältnis zur wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer.

Der so ermittelte vorläufige Gebäudesachwert wird zusammen mit dem separat ermittelten Bodenwert (aus dem Bodenrichtwert) zum vorläufigen Sachwert der Immobilie addiert. Dieser wird abschließend mit einem am Markt abgeleiteten Sachwertfaktor (§ 39 ImmoWertV) an das tatsächliche Marktgeschehen angepasst, da reine Herstellungskosten nicht zwangsläufig dem erzielbaren Marktpreis entsprechen.

Ein freistehendes Einfamilienhaus hat nach den einschlägigen Normalherstellungskostentabellen durchschnittliche Herstellungskosten von 1.800 Euro pro Quadratmeter Bruttogrundfläche. Nach Anwendung des regionalen Baukostenfaktors und Abzug der Alterswertminderung für ein 20 Jahre altes Gebäude ergibt sich ein Gebäudesachwert von 280.000 Euro, der zusammen mit dem Bodenwert von 150.000 Euro den vorläufigen Sachwert von 430.000 Euro bildet.