Ertragswertverfahren
Auch: Income Approach · Ertragswertmethode
Das Ertragswertverfahren ist eine Methode der Immobilienbewertung, bei der sich der Wert einer Immobilie primär aus den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen ableitet. Es kommt vor allem bei vermieteten Wohn- und Gewerbeimmobilien zum Einsatz, bei denen die Renditeerwartung im Vordergrund steht.
Ausführliche Erklärung
Das Ertragswertverfahren ist neben Vergleichswert- und Sachwertverfahren eines der drei in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) normierten Verfahren und für Makler bei der Bewertung von Kapitalanlageobjekten das wichtigste Werkzeug.
Grundprinzip: Der Wert einer Immobilie ergibt sich aus dem Barwert der zukünftig erzielbaren Erträge. Berechnungsschritte im Überblick:
1. Rohertrag: Jährliche Nettokaltmiete (marktüblich oder tatsächlich erzielt, je nach Zweck der Bewertung).
2. Bewirtschaftungskosten: Abzug nicht umlagefähiger Kosten wie Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis – ergibt den Reinertrag.
3. Bodenwertverzinsung: Vom Reinertrag wird die Verzinsung des Bodenwerts (Bodenwert × Liegenschaftszinssatz) abgezogen, da der Boden nicht der Alterswertminderung unterliegt.
4. Vervielfältiger: Der verbleibende Gebäudereinertrag wird mit einem Vervielfältiger multipliziert, der sich aus Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz (Rentenbarwertfaktor) ergibt.
5. Ertragswert des Gebäudes + Bodenwert = Gesamtertragswert, ggf. mit Zu- oder Abschlägen (z. B. für Modernisierungsrückstau, Rechte und Belastungen).
Der Liegenschaftszinssatz ist der zentrale und zugleich sensibelste Parameter – er drückt die marktübliche Verzinsung von Grundstücken der jeweiligen Nutzungsart aus und wird von den Gutachterausschüssen regelmäßig veröffentlicht. Kleine Änderungen des Zinssatzes wirken sich überproportional auf den Ertragswert aus.
Praxisrelevanz für den Makler: Bei der Vermarktung von Mehrfamilienhäusern, Zinshäusern und Gewerbeobjekten erwarten Investoren eine Bewertung nach Ertragswertverfahren bzw. eine Angabe der Bruttomietrendite als Kennzahl. Auch Banken nutzen das Verfahren zur Beleihungswertermittlung bei Renditeobjekten.
Beispiel aus der Praxis
Ein Mehrfamilienhaus erzielt eine Jahresnettokaltmiete von 60.000 Euro. Nach Abzug der Bewirtschaftungskosten (ca. 15 %) verbleibt ein Reinertrag von 51.000 Euro. Der Bodenwert beträgt 300.000 Euro bei einem Liegenschaftszinssatz von 4 %, was eine Bodenwertverzinsung von 12.000 Euro ergibt. Der verbleibende Gebäudereinertrag von 39.000 Euro wird mit dem Vervielfältiger (bei 50 Jahren Restnutzungsdauer und 4 % Zinssatz ca. 21,5) multipliziert, was einen Gebäudeertragswert von rund 838.500 Euro ergibt. Zusammen mit dem Bodenwert resultiert ein Gesamtertragswert von etwa 1.138.500 Euro.
Rechtsgrundlage
- ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) – Regelt die Verfahren der Verkehrswertermittlung in Deutschland umfassend.
- §§ 27–34 ImmoWertV – Konkrete Vorschriften zum Ertragswertverfahren (Grundlagen, Rohertrag, Vervielfältiger); Bewirtschaftungskosten und Liegenschaftszinssätze sind allgemein in §§ 19 und 21 ImmoWertV geregelt.
- § 194 BauGB – Definiert den Verkehrswert als Grundlage jeder Wertermittlung.