Verkehrswert

Der Verkehrswert ist einer der zentralen Begriffe der gesamten Immobilienwirtschaft und für Makler von grundlegender Bedeutung, da er die gesetzliche Grundlage vieler Wertermittlungen bildet – anders als der frei verhandelte Marktpreis, der auch subjektive Faktoren und Verhandlungsgeschick widerspiegeln kann.

Wesentliche Aspekte:

• Gesetzliche Definition: Nach § 194 BauGB wird der Verkehrswert durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
• Ermittlungsverfahren: Sachverständige und Gutachterausschüsse ermitteln den Verkehrswert nach den in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelten Standardverfahren:
• Vergleichswertverfahren: Ableitung aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte, besonders geeignet für Eigentumswohnungen und Standardhäuser.
• Ertragswertverfahren: Wertermittlung anhand der erzielbaren bzw. erzielten Mieteinnahmen, typisch für Renditeobjekte und gewerblich genutzte Immobilien.
• Sachwertverfahren: Ermittlung über Bodenwert plus Bauwert abzüglich Alterswertminderung, angewendet bei individuell genutzten Objekten ohne aussagekräftige Vergleichs- oder Ertragsdaten (z. B. selbstgenutzte Einfamilienhäuser in dünn besiedelten Lagen).
• Einflussfaktoren: Lage, Zustand und Alter der Immobilie, Grundstücksgröße, Bauqualität, energetischer Zustand, örtliche Bauvorschriften und -beschränkungen sowie die allgemeine Marktlage fließen in die Wertermittlung ein.
• Praktische Verwendung: Der Verkehrswert bildet die Grundlage für die Beleihungswertermittlung der finanzierenden Bank, für die Bemessung von Grunderwerbsteuer und Erbschaftsteuer in Streitfällen, für Zwangsversteigerungen (§ 74a ZVG), für Scheidungs- und Erbauseinandersetzungen sowie als Orientierungswert bei der Preisfindung im Verkaufsprozess.
• Abgrenzung zum Marktpreis: Während der Verkehrswert ein objektiviertes, methodisch hergeleitetes Ergebnis ist, kann der tatsächlich erzielte Kaufpreis (Marktpreis) davon abweichen – etwa durch besondere Verhandlungssituationen, emotionale Kaufentscheidungen oder eine angespannte Marktlage mit Nachfrageüberhang.
• Zuständigkeit für amtliche Gutachten: Amtliche Verkehrswertgutachten werden von den örtlichen Gutachterausschüssen für Grundstückswerte oder von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt.

Für ein Einfamilienhaus in einer gefragten Wohngegend beauftragt eine Bank im Rahmen der Beleihungswertermittlung einen Sachverständigen mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens. Der Gutachter kommt unter Anwendung des Vergleichswertverfahrens, gestützt auf Kaufpreise ähnlicher Objekte in der Umgebung, zu einem Verkehrswert von 620.000 Euro – dieser Wert dient anschließend als Grundlage für die Kreditvergabe und ergänzt die vom Makler vorgenommene Marktpreiseinschätzung.